>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как выкупить нежилое помещение

1 июля 2015 года заканчивается установленный законодательством предельный срок, в который предприятия малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право на выкуп помещения, которое они арендуют у государства. Так что если вы еще не успели этого сделать, имеет смысл поторопиться и узнать о том, как выкупить нежилое помещение, в противном случае, вам придется на равных участвовать в аукционе.

У кого есть преимущественные права на выкуп нежилого помещения

Согласно Федеральному закону № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года, на преимущественный выкуп муниципального помещения имеют право субъекты малого и среднего бизнеса, отвечающие следующим условиям:

  • Индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, внесенные в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
  • период непрерывной аренды помещения составляет не менее двух лет, в противном случае под действие этого закона вы не попадаете;
  • отсутствует задолженность по арендной плате, а также неустойки, пени и штрафы.

Следует отметить, что если в первой редакции Закона невозможно было выкупить нежилое помещение, входящее в Перечень помещений, предоставляемых в аренду малому и среднему бизнесу, то согласно поправкам, внесенным в него в июле 2013 года, теперь такая возможность появилась. При условии, что это помещение находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывнов течениепятии более летв соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Кроме того, сам упомянутый Перечень был существенно сокращен. Однако нужно учесть, что под действие вышеуказанного Федерального закона не попадают:

  • помещения, находящиеся в аренде у организаций, занимающихся поддержкой субъектов малого и среднего предпринимательства;
  • имущественные комплексы муниципальных либо государственных унитарных предприятий;
  • помещения государственных или муниципальных учреждений, находящиеся в оперативном управлении;
  • помещения, относящиеся к ограниченной в обороте недвижимости.

Как выкупить нежилое помещение

Если после анализа своей ситуации с учетом вышесказанного, вы определили, что имеете преимущественное право на арендуемые муниципальные или государственные площади и у вас есть такое желание, то первым делом вам нужно направиться в Администрацию вашего муниципального образования и выяснить, какой именно орган уполномочен решать вопрос о выкупе нежилых помещений. Следующий визит придется нанести именно туда, причем вам понадобится следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о регистрации предприятия;
  • устав предприятия;
  • справка о постановке на налоговый учет, протокола о назначении Генерального директора;
  • договор аренды помещения.

Для того чтобы выкупить нежилое помещение, вы пишете заявлении и прикладываете к нему все эти документы. В течение месяца уполномоченный орган обязан вынести решение и известить вас о нем. В случае, если все было сделано правильно, решение должно быть положительным, затем, в течение десяти дней администрация составляет проект договора купли-продажи, который и предлагает вам подписать.

Вроде бы все просто. Однако, как показывает практика, на деле возникает немало спорных вопросов.

Какие проблемы могут возникнуть, если вы хотите выкупить нежилое помещение

Первая проблема – это вопрос цены. Вполне естественно, что продавец, в данном случае, это Администрация, хочет получить больше, а покупатель – заплатить меньше. Согласно Федеральному закону № 159-ФЗ цена на конкретное нежилое помещение должна определяться независимым оценщиком. Однако, как показывает практика, зачастую предпринимателям предлагают выкупить нежилое помещение по цене несколько завышенной. Если вы считаете, что вам предложили несправедливую цену, рекомендуется обратиться в арбитражный суд.

Вторая проблема, это когда арендодатель намеренно расторгает действующий договор аренды для того, чтобы воспрепятствовать вам воспользоваться своим законным правом по преимущественному выкупу нежилого помещения, в надежде выставить его на торги или же вовсе отказаться от продажи. Если подобный умысел арендодателя действительно будет установлен судом, то вы, не смотря ни на что, все же сумеете воспользоваться своим законным правом.

Как уже было сказано, одним из обязательных условий для первоочередного выкупа нежилого помещения является отсутствие задолженностей по арендным платежам. Тем не менее, в случае, если вы оперативно погасили незначительную задолженность сразу после того, как о ней узнали, подобный случай не может являться препятствием для того, чтобы вы могли воспользоваться своим правом.

Конечно, заранее предусмотреть всего невозможно. В любом случае, если вы считаете, что в выкупе нежилого помещения вам было отказано необоснованно, следует обращаться в суд, который, скорее всего, примет решение в вашу пользу.