>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как расторгнуть договор ипотеки

Подписывая договор ипотеки, так же, как и любой другой договор, стороны документально фиксируют достигнутые между ними договоренности и стремятся зафиксировать вои отношения на бумаге, добиваясь соблюдения своих прав и исполнения взаимных обязательств. Как расторгнуть договор ипотеки и возможно ли это сделать, в случае, если у одной из сторон возникла в этом необходимость? Казалось бы, при выдаче ипотечного займа логическим прекращением действия договора является полная его выплата заемщиком в согласованный срок. Вместе с тем существуют и другие возможности.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка

Наиболее часто банк проявляет инициативу по расторжению договора ипотеки в случае, если заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства. Что же может послужить причиной расторжения договора по инициативе банка?

Например, банк окажется очень недоволен, если заемные средства, которые он предоставил своему клиенту пошли на какие-то иные цели и нужды, кроме тех, которые были предписаны договором ипотеки. Обычно банки весьма тщательно следят за тем, чтобы кредит использовался по своему прямому назначению и держат ситуацию под своим полным контролем. Однако если клиенту все же удалось каким-то образом действовать в обход банка, это может послужить поводом для расторжения договора ипотеки банком в одностороннем порядке.

Еще одна распространенная причина, это если клиент при оформлении договора ипотеки, предоставил о себе недостоверные данные, либо просто сфальсифицировал документы. Иногда это выясняется уже после одобрения и выдачи кредита, что и служит причиной для отказа от договора и его расторжения. Причем это касается не только той информации, которую вы предоставили в самом начале, но и последующей – ведь многие банки требуют, чтобы клиент в обязательном порядке ежегодно предоставлял сведения о своем мете работы, размере заработной платы и составе семьи.

В соответствии с Федеральным законодательством, заемщик обязан добросовестно заботиться о сохранности заложенного имущества и содержании его в надлежащем состоянии. Если вы, например, проведете незаконную перепланировку, банк вполне может потребовать расторжения договора с вами.

За клиентом также закрепляется обязанность ежегодно страховать находящуюся в залоге недвижимость. Ведь в случае ее утраты банк теряет возможность реализации залога, а также, без страховки он не сможет возместить свои потери по выданному кредиту. Несвоевременное страхование недвижимости может привести к тому, что банк расторгнет договор ипотеки и потребует возмещения своих убытков.

Наконец, последняя и наиболее очевидная причина, это то, что заемщик несвоевременно погашает положенные по кредиту платежи или же делает это не в полном объеме.

Расторгнуть договор ипотеки банк может, как по взаимной договоренности с клиентом, так и в судебном порядке. Излишне говорить, что в любом случае на заемщика возлагается обязанность полностью погасить полученный им в банке кредит.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика

Как правило, заемщик может захотеть расторгнуть договор ипотеки либо потому, что он оказался в сложном материальном положении и выплачивать кредит ему становится не под силу, либо потому, что он решил, например, продать находящуюся в залоге недвижимость или же произвести с ней какие-то иные действия. И если в последнем случае договор ипотеки может быть расторгнут по согласованию с банком после полного погашения кредита, то вот если материальное положение клиента не позволяет ему погасить кредит, при этом от недвижимости он отказываться не хочет, все оказывается намного сложнее. Ведь доказать, что бак не выполняет свои обязательства по договору практически невозможно, как и о, что когда вы подписывали его, то не сознавали, какие именно обязательства принимаете на себя.

Поэтому, если по каким-то причинам ваше материальное положение оказалось не в лучшем состоянии, особенно в период кризиса, лучше всего не обращаться в суд с требованием расторжения договора ипотеки, а постараться провести переговоры с банком и попытаться найти наилучший выход из сложившейся ситуации. Понятно, что деньги, которые вы взяли у банка, вам придется вернуть в любом случае, но лучше, если вы это сделаете так, чтобы обойтись наименьшими потерями. Банкам тоже не выгодны дефолты по кредитам, поэтому они стараются идти навстречу заемщикам и достигать взаимовыгодного соглашения.

Как достичь соглашения с банком

Вариантов, по которым с банком возможно достичь соглашения и расторгнуть договор ипотеки досрочно, в сущности, не так уж и много. Первый из них, это найти где-то деньги и полностью погасить свой долг перед банком. Конечно, банк теряет при этом какую-то сумму, которую он мог бы заработать на процентах, но, как правило, он входит в бедственное положение клиента и идет ему навстречу. С другой стороны, заемщик получает возможность сэкономить деньги и не выплачивать оставшиеся проценты по кредиту.

Второй вариант, опять-таки, по соглашению с банком, выставить недвижимость на продажу из-под залога. Конечно, недвижимость в этом случае вы потеряете. С другой стороны, вполне возможно, что после ее продажи и возврата банку остатка кредита, у ас еще останутся какие-то средства, которые вы сможете использовать по собственному усмотрению. А вот если банк сам обратится в суд и потребует срочной реализации вашей недвижимости, дело обернется намного хуже. Вам придется оплачивать не только все пени и штрафы по кредиту, но еще и судебные издержки, на что денег у вас может просто не хватить.

Еще один вариант – это найти такого человека, которому вы соглашаетесь переуступить свои права собственности на заложенную недвижимость, он же в свою очередь, выплачивает вам определенную сумму в размере тех денег, которые вы уже уплатили банку, и принимает на себя дальнейшие ваши обязательства по выплате кредита. Это можно сделать только по согласованию с банком, кроме того, новый заемщик должен буде предоставить банку полное документальное подтверждение своей кредитоспособности.

В любом случае, если по каким-то причинам вы хотите расторгнуть ипотечный договор, вам необходимо обратиться в банк, изложить ему причины, по которым вы вынуждены это сделать и общими усилиями находить взаимовыгодное решение вопроса.