>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как продать незавершенное строительство

Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство, требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы.

В чем сложность продажи незавершенного строительства

Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства, будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено. Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности. Собственностью продавца незавершенное строительство может стать только после того, как в Государственном Реестре Прав Собственности появится о нем регистрационная запись, а продавцу будет выдано свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства, являющееся единственным документом, удостоверяющим его права. Однако перед тем, как будет зарегистрировано право собственности продавца на незавершенное строительство, необходима регистрация прав на земельный участок, на котором оно находится – неважно, будет ли это право собственности или аренды.

Кроме того, у продавца должно быть разрешение вести строительство на данном участке, выданное уполномоченными органами, а также утвержденная проектная документация. Покупателю следует проявить особое внимание и убедиться в том, что у продавца действительно имеются эти необходимые документы.

Как зарегистрировать незавершенное строительство

Основания, по которым можно зарегистрировать свои права на незавершенное строительство, перечислены в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации), а именно – пункты 2, 3 и 4.

Так в статье 25, п. 3 Закона о регистрации говорится о том, что если объект незавершенного строительства располагается на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, то его права на незавершенное строительство могут быть зарегистрированы в Государственном Реестре на основании правоустанавливающих документов на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Если же объект незавершенного строительства находится на участке, принадлежащем его владельцу на иных правах, то, согласно пункту 4, статьи 25 Закона о регистрации, вместо свидетельства о собственности для регистрации представляется иной документ, подтверждающий права заявителя на пользование данным участком, например, зарегистрированный договор аренды.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой, в случае:

-созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

-созданное без получения на это необходимых разрешений;

-созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Зарегистрировать право собственности на самовольную постройку обычным путем не получится. В соответствии с 3 пунктом все той же статьи 222 ГК РФ, это можно сделать только через суд, для чего требуется специальное судебное постановление. Кроме того, существует еще одно обязательное условие, нарушение которого препятствует регистрации права собственности на незавершенное строительство, а именно – объект незавершенного строительства не должен являться предметом подрядного договора. Если же таковой договор существовал, то подрядные работы на объекте должны быть приостановлены или же полностью прекращены, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство, необходимо обратиться в региональное отделение Росреестра, написать заявление и приложить к нему следующие документы;

  • правоустанавливающие документы на на земельный участок, отведенный для целей под строительство данного объекта;
  • разрешение на строительство выданное уполномоченными органами;
  • проектную документацию;
  • сведения о степени готовности объекта в процентах - технический паспорт БТИ;
  • документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
  • иные документы, необходимые для государственной регистрации;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Как продать незавершенное строительство после его регистрации

После того, как продавец зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, он становится его полноправным владельцем. А незавершенное строительство может быть предметом любых сделок с недвижимостью на общих основаниях. Таким образом, для того чтобы продать, например, недостроенный дом, необходимо только найти покупателя, заключить с ним договор купли-продажи на незавершенное строительство и земельный участок на котором оно находится, а затем зарегистрировать переход права собственности на эти объекты к покупателю. Договор купли-продажи незавершенного строительства может быть оформлен, как у нотариуса, так и в простом письменном виде, важно только помнить, что продать недвижимое имущество можно только одновременно с земельным участком, поскольку, в соответствии с законодательством, они являются единым целым и не могут быть проданы один без другого.