>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как продать недвижимость по переуступке

Не всегда покупатель, желающий приобрести квартиру в строящемся доме, может сделать это непосредственно у застройщика. И на это имеются разные причины. Например, у него не хватает свободных средств или все имеющиеся квартиры уже распроданы. Но есть выход – следует поискать того требования в интересующем вас доме. И если такой человек находится, то вы вполне можете с ним договориться человека, который думает о том, как продать недвижимость по переуступке прав.

Что такое – переуступка прав требования

Переуступкой прав требования называется заключение договора цессии, в соответствии с которым инвестор – физическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве, переуступает свои права на получение данной квартиры после завершения строительства другому лицу. Такие сделки на первичном рынке недвижимости проводятся довольно часто и связаны они могут быть с разными обстоятельствами. Например, человек заключил договор долевого участия на раннем этапе строительства, когда стоимость будущей квартиры была минимальна, а ближе к его окончанию, он решает вернуть вложенные деньги с определенной прибылью. Или же у него меняются планы, и квартира становится ему просто не нужна. Зачастую недвижимость по переуступке прав продается несколько дешевле тех квартир, которые выставлены от застройщика, так что и покупатель, и продавец имеют от этой сделки определенную выгоду.

Однако, хотя такая процедура и называется переуступкой прав, в ее ходе покупателю передаются и те обязанности, которые были у первоначального дольщика. Кроме того если застройщик оказывается недостаточно добросовестным, как и всякий участник долевого строительства, покупатель может понести определенные убытки. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость по переуступке прав, покупателю необходимо хорошо изучить прилагаемые к нему документы, первоначальный договор участия в долевом строительстве, репутацию самого застройщика и со всей ответственностью оценить те риски, которые несет в себе подобная сделка.

Как продать недвижимость по переуступке права

В зависимости от того, по какому договору – долевого участия или предварительному договору купли-продажи – приобретал недвижимость нынешний ее продавец, в сделке по продаже недвижимости согласно договору переуступки права существуют определенные нюансы.

Договор долевого участия:

  • если продавец рассчитался с застройщиком не полностью, то оставшаяся часть долга должна быть переведена на покупателя недвижимости по переуступке права, для чего составляется отдельный договор, который так и называется – договор перевода долга;
  • квартиру по переуступке можно продавать несколько раз, но только до тех пор, пока дом не будет полностью достроен и введен в эксплуатацию.

Предварительный договор купли-продажи:

  • если продавец приобретал квартиру у застройщика по предварительному договору купли-продажи, то покупатель, заключающий с ним договор переуступки прав требования, в дальнейшем не может перезаключить такой договор с третьими лицами. Более того, право требования на недвижимость остается и у первоначального ее покупателя;
  • невыплаченный продавцом долг застройщику также переводится на покупателя, приобретающего недвижимость по переуступке прав требования.

Прежде чем заключать договор переуступки прав на недвижимость, покупатель должен подойти в офис-представительство застройщика и проверить, какие у него имеются разрешительные документы. Застройщик должен предъявить:

  • учредительные документы строительной компании и Устав;
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  • свидетельство о постановке юридического лица на налоговый учет;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, свидетельство о праве собственности, либо – договор аренды;
  • утвержденный проект застройки;
  • опубликованную проектную декларацию;
  • договор, подтверждающий источник финансовых средств, на которые ведется строительство;
  • бухгалтерскую отчетность за последний квартал текущего года.
  • разрешение на строительство.

В свою очередь, продавец должен уведомить Застройщика в письменной форме о своем намерении заключить с покупателем договор переуступки прав на недвижимость. Обычно Застройщику в этом случае необходимо выплатить 5 % от той суммы, по которой продается недвижимость по переуступке прав. Если продавец к моменту заключения договора уже полностью рассчитался с застройщиком, он должен взять у него справку об отсутствии долгов. Либо же между продавцом и покупателем должен быть составлен особый договор о переводе оставшейся части долга на покупателя. Застройщик в этом случае выступает в качестве третьей стороны по такому договору.

Если продавец приобретал квартиру с привлечением ипотечных средств, то на заключение договора переуступки прав ему потребуется разрешение от банка, в котором находится в залоге недвижимость.

Поскольку договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, продавцу необходимо будет также подготовить выписку из ЕГРП.

Если стороны будущего договора переуступки прав на недвижимость состоят в браке, то и продавцу и покупателю нужно будет представить нотариально заверенное согласие от своих супругов на заключение сделки.

Сам же договор переуступки прав может быть заключен по форме, которая обычно имеется у Застройщика или же это можно сделать у ближайшего нотариуса.

Как зарегистрировать договор переуступки права на недвижимость

Поскольку договор цессии или договор переуступки права подлежит обязательной государственной регистрации, то и продавцу, и покупателю нужно будет подойти в Регистрационную палату и там, в присутствии регистратора подписать этот договор. К нему необходимо будет приложить следующий пакет документов:

  • паспорта обеих сторон по сделке;
  • договор с Застройщиком, в соответствии с которым у продавца возникли права на недвижимость;
  • справку от Застройщика об отсутствии у продавца долга перед ним, либо договор о переводе долга на покупателя по договору переуступки прав;
  • согласие Застройщика на заключение договора переуступки права на недвижимость между продавцом и покупателем. Застройщик может присутствовать непосредственно в Регистрационной палате и там подписать соответствующее заявление;
  • если недвижимость приобреталась в ипотеку – согласие из банка, где продавец брал кредит;
  • если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, то закладная из банка и кредитный договор с ним;
  • нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на заключение сделки:
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации договора переуступки прав на недвижимость составляет до 10 дней.