>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как продать муниципальную квартиру

Хотя существует стойкое убеждение, что неприватизированную квартиру продать нельзя, сделать это все-таки можно. Как продать муниципальную квартиру? Да очень просто – обменять ее. И хотя процент таких сделок на рынке недвижимости не слишком велик, время от времени, сталкиваться с этим все же приходится. Насколько такая схема соответствует законодательству, и какие проблемы могут возникнуть в дальнейшем? Вот, давайте об этом и поговорим.

Можно ли продать муниципальную квартиру

Представьте себе ситуацию, когда покупатель неожиданно узнает о том, что квартира, которую ему предлагают, на самом деле, является муниципальной и приватизировать ее перед продажей никто не собирается. Стоит ли соглашаться на подобную сделку? Вроде бы, формально, с точки зрения закона провести ее невозможно, ведь продать можно только то, что тебе принадлежит, а муниципальная квартира собственностью продавца не является. Однако до сих пор продолжает существовать обмен квартир, хотя об этом и мало кто знает. И хотя он действует не слишком активно, поскольку обменные варианты бывает сложно найти, то некоторые риэлтотрские фирмы имеют свой, так называемый «обменный буферный» фонд вот как раз на такой случай. Как правило, это не слишком презентабельное жилье, которое приобретает покупатель. Затем происходит его обмен на нужную муниципальную квартиру, где покупатель становится нанимателем, а продавец – собственником буферного жилья, которое он продает обратно агентству. В общем, схема довольно простая и действенная. Вот только насколько она безопасна для покупателя?

Почему продавец продает муниципальную квартиру, не желая ее приватизировать? Здесь может быть несколько вариантов. Наиболее безобидный, это то, что сам продавец уже успел использовать свое право приватизации и просто не может оформить квартиру в собственность бесплатно. Однако существуют и другие варианты, например, кто-то мог быть выписан по суду и хочет оспорить это решение. Или существуют какие-то внутрисемейные разногласия. Поэтому покупатель, с оглашаясь на подобную схему, всегда должен понимать, что если вдруг возникнут какие-то осложнения, крайним в этой истории окажется именно он. Если сделка будет оспорена. Вернуть свои деньги он не сможет, более того, если он обратится в суд с иском, то может получить обвинение в совершении притворной сделки.

Как продать муниципальную квартиру без ее приватизации

Итак, если вы не хотите или не можете приватизировать квартиру перед ее продажей, первое, что вам нужно сделать, это найти агентство недвижимости, которое занимается подобными схемами. Самому продать муниципальную квартиру практически невозможно. Мало того, что вы вряд ли найдете подходящее жилье, которое может послужить «буфером», так еще и далеко не каждый покупатель согласится участвовать в подобной сделке. Ведь приобретая неприватизированную муниципальную квартиру, он становится не ее собственником, а обычным нанимателем. А это означает, что в дальнейшем ему нужно будет заниматься приватизацией квартиры. Но сделать это может только тот человек, который еще имеет подобное право. К большому сожалению для продавцов муниципальных квартир, сегодня таких людей почти уже не осталось.

Кроме того, нужно понимать, что продать муниципальную квартиру используя вышеописанную схему, можно только по значительно более низкой цене. Иначе чем же вы заинтересуете покупателя? Зачем ему связываться с малопонятными сомнительными схемами, когда на рынке выставлено большое количество обычных квартир, находящихся в собственности у продавца? Кстати, имейте в виду, что если у вас есть несовершеннолетние дети, которые прописаны в данной квартире, провести подобную сделку будет и вовсе невозможно. Дело в том, что жилье, которое используется в качестве буфера, как правило, находится где-то в дальних районах и не отличается хорошими качествами. Поэтому вы можете и не получить разрешения на обмен.

Поэтому, если у вас существует такая возможность, лучше всего перед продажей квартиру приватизировать и действовать обычным, законным, не вызывающим подозрений путем.

Имеет ли смысл покупать муниципальную квартиру

Но давайте вернемся к покупателю. Как вы уже поняли, для него в подобной покупке существуют определенные риски. А какие же плюсы может принести приобретение муниципальной квартиры? Они тоже есть и их довольно много.

Например, покупку муниципальной квартиры можно оформить значительно быстрее. Как правило, вся сделка занимает около одной недели. Кроме того, если квартира не была приватизирована, вы можете быть уверены в том, что приобретаете жилье с абсолютно «чистой» с юридической точки зрения историей. Такая квартира обойдется вам в значительно меньшую сумму, чем обычная покупка от собственника. Ну и, наконец, если разрешение на обмен все же было получено, вероятность того, что оно будет оспорено, хотя и существует, но она ничуть не выше той, которая имеется при обычных сделках. А чтобы свести к минимуму возможные проблемы в будущем, советуем вам обратить внимание на следующие моменты:

  • прежде всего, выясните, куда и когда собирается выписываться продавец. Ведь до того момента, как он выпишется, вы не сможете стать полноценным владельцем квартиры. Поэтому желательно, чтобы он представил вам какие-то документальные гарантии, а не отделывался устными обещаниями;
  • проводить сделку можно только через агентство. Ведь даже внесение задатка за такую квартиру не имеет никакой юридической силы, не говоря уже о полной стоимости. И если продавец вдруг передумает, вернуть свои деньги вам не удастся;
  • проводить сделку следует только после того, как продавец получит на руки обменный ордер;
  • обязательно проверьте дееспособность продавца, а так же то, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере.