>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как продать квартиру в новостройке

Люди приобретают квартиры в новостройках по разным причинам. Кто-то действительно собирается там жить, а кто-то просто хочет удачно вложить деньги, с целью последующей продажи такого жилья. Как продать квартиру в новостройке, если в этом возникла необходимость? Это не очень простая сделка, имеющая свои нюансы, которая потребует от вас знания определенных юридических тонкостей.

Как происходит продажа квартиры в новостройке

И первая юридическая тонкость, это то, что квартиру в новостройке невозможно продать обычным образом. Действительно, продать, в соответствии с законодательством, можно только то, что принадлежит вам на праве собственности. А квартира в новостройке юридически вам еще не принадлежит, свидетельство о собственности на нее вы сможете получить только через год, а то и позже, после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Поэтому, если вы хотите продать квартиру в новостройке, вам придется делать это не по договору купли-продажи, а по договору цессии. Такой договор оформляется, когда один кредитор – фактический собственник квартиры – переуступает свои права требования другому лицу. Поэтому такой договор еще иногда называют договором переуступки прав. Договор цессии должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, а кроме того, к нему необходимо составить акт приема-передачи квартиры, как объекта долевого строительства. Единственным ограничением при составлении такого договора, что переуступка прав невозможна, в случае если их передает юридическое лицо, выступавшее в качестве инвестора при строительстве дома, в котором находится квартира. Такое юридическое лицо не может переуступить свои права лицу физическому. Для физических же лиц, то есть, обычных дольщиков, таких ограничений не существует.

Как определить стоимость квартиры в новостройке

Для успешной продажи любого объекта недвижимости в первую очередь, необходимо правильно определить его цену. Казалось бы – чего проще? Просто узнать, по какой стоимости выставлены такие квартиры у застройщика. Но дело в том, что покупателю намного проще купить квартиры именно у компании, к тому же, это кажется ему более надежным на подсознательном уровне. А это значит, что вы не сможете продать квартиру в новостройке по той же цене. Чтобы заинтересовать потенциального покупателя, вам придется значительно снизить цену, как минимум – на 10 %, а то и более. Кроме того, некоторые застройщики периодически проводят всевозможные акции со скидками, так что, не исключено, если вы действительно хотите продать квартиру, вам придется проявить еще большую уступчивость. Впрочем, случается и так, что когда дом почти достроен, свободных квартир в продаже у застройщика уже не остается. В этом случае, можете считать, что вам повезло, цену снижать не понадобится

Следует подготовиться и к возможным вопросам покупателя, которому обязательно придется объяснить, почему вы решили продать квартиру в новостройке, тем более, с учетом сниженной цены. Если вы решили приобрести другую квартиру или не можете продолжать выплаты, рекомендуем так и говорить, никакого криминала в этом нет и покупатель будет вполне удовлетворен.

Что нужно подготовить к продаже квартиры в новостройке

В первую очередь вам нужно позаботиться о том, чтобы подать как можно больше объявлений о продаже. Это касается не только квартир в новостройке, но и любой другой недвижимости. Объявления можно дать в любые печатные издания, которые публикуют подобные материалы и, конечно, нельзя забывать об интернете. Если есть возможность, сделайте фотографии строительства и будущей квартиры и проиллюстрируйте ими свои объявления.

Просмотрите собственные документы, которые вы получали от застройщика при заключении договора долевого участия. У вас должна быть проектная декларация, а также планировка будущей квартиры. Все это понадобится показать покупателю, особенно, если посмотреть саму квартиру пока не представляется возможным. Не спешите радоваться и снимать квартиру в новостройке с рекламы, если покупатель согласился купить ее, но пока не внес задаток. Он вполне может еще выбрать другой вариант, и тогда вы останетесь в определенном проигрыше, вам придется начинать все сначала. Согласие покупателя и внесение им задатка должно быть оформлено документально.

Как продать квартиру в новостройке – заключение договора цессии

Если к моменту заключения договора цессии уже успели полностью рассчитаться с застройщиком, то вам не понадобится его согласия на заключение такого договора. Если же у вас еще остались долги, то, чаще всего, договор переуступки прав может быть заключен только с согласия застройщика. Чтобы понять, понадобится оно вам или нет, внимательно прочитайте свой договор долевого участия, есть ли там подобное условие. Вполне возможно, у застройщика окажется стандартная форма договора цессии, воспользуйтесь ею, если есть такая возможность. Учтите, что за согласие на переуступку прав вам придется выплатить застройщику определенную сумму. Сколько именно – должно быть указано в вашем договоре долевого участия. Как правило, это определенный процент от суммы сделки, но не более 5 %. К договору цессии необходимо будет приложить полученный у застройщика акт об объеме выполненных вами обязательств по расчетам. Покупателю нужно будет передать также все документы, подтверждающие перечисленные платежи. Далее вы подаете договор цессии на регистрацию, а затем письменно уведомляете застройщика о том, что произошла переуступка права. Окончательные расчеты между продавцом и покупателем, как и в любом другом случае, обычно производятся после регистрации договора. Чаще всего для этого используют банковскую ячейку.