>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как продать квартиру с обременением

Некоторые квартиры обладают определенными обременениями, которые ограничивают права собственников свободно распоряжаться своим имуществом. Как продать квартиру с обременением и возможно ли это сделать, не нарушая законодательства? Можно, только покупатель, приобретая такую квартиру, должен понимать, что у него возникают определенные обязанности перед третьими лицами, физическими или юридическими, которые, если их права окажутся нарушенными, могут в судебном порядке признать такую сделку недействительной.

Что такое квартира с обременением

Обременением на квартиру понимают права неких третьих лиц на данную недвижимость. Например, квартира может оказаться в залоге у кредитной организации, что, сто как правило, происходит при приобретении квартиры в ипотеку. Обременением считается договор аренды квартиры, когда на нее имеют определенные права арендаторы, или договор ренты, либо договор доверительного управления. Во всех этих случаях любые сделки с такой квартирой могут происходить только при наличии согласия на их совершение третьей стороны. Так, квартира, находящаяся в залоге у банка может быть продана только с его согласия и на его условиях, одним из которых может быть полная выплата ипотечного кредита и снятие обременения с квартиры.

Получить полные сведения о том, имеются ли на квартире обременения или нет, можно заказав в регистрационном органе выписку из Единого государственного реестра прав – ЕГРП. Там указываются все данные о квартире, о том, какова история ее владения, а также о наличии или отсутствии всех обременений и ограничений по сделкам с данной квартирой. У квартир, которые продаются непосредственно от застройщика на первичном рынке, как правило, таких обременений не бывает. Совсем другое дело – рынок вторичный, когда жилье предлагается от собственника, здесь потенциальному покупателю необходимо проявить все свое внимание, и если владелец квартиры не показывает ему выписку из ЕГРП, имеет смысл заказать ее самостоятельно. С другой стороны, квартира, продающаяся с обременением, имеет и свои достоинства, поскольку она обычно выставляется на продажу по цене значительно ниже рыночной, а некоторые обременения можно легко снять.

Как продать квартиру с обременением

Поскольку наиболее частым обременением, наложенным на квартиру, является ипотечный залог, давайте начнем с него. Для того чтобы продать такую квартиру, в первую очередь, вам следует обратиться в банк, выдавший кредит, объяснить причины, по которым вы хотите выставить квартиру на продажу и уточнить принципиальную возможность такой сделки, получив предварительное согласие банка. Также следует уточнить, на каких условиях банк согласится на продажу квартиры. Наиболее простым способом было бы найти покупателя, который будет готов досрочно погасить ипотечный кредит, тогда обременение снимается и квартира передается по договору купли-продажи уже в «чистом» виде. Однако далеко не все банки соглашаются на подобный вариант – и понятно почему. Ведь досрочное погашение кредита означает, что банк недополучает определенной доли своей прибыли. Следовательно, если банк и соглашается, то только на переоформление кредитного договора и замену должника. Имейте в виду, что в любом случае, вам придется представить банку очень веские причины, по которым вы вынуждены пойти на такой шаг, ведь переоформление бумаг требует затраты определенного времени.

Далее вам нужно найти покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением. Как уже было сказано, это можно сделать, выставляя ее на продажу по более привлекательной цене, чем те, которые имеются на рынке. После того, как покупатель будет найден, вам опять придется обратиться в банк, поставить его в известность о том, у какого именно нотариуса вы будете проводить сделку, а также предоставить полный пакет документов по покупателю, главными из которых будут те, которые подтверждают его платежеспособность и финансовое благополучие. После того, как банк дает свое согласие, вы продаете квартиру с обременением и обязанности перед банком переоформляются на нового собственника квартиры

А вот продажа квартиры, обременением которой является договор ренты, является намного более рискованной для покупателя операцией. Дело в том, что приобретая такую квартиру, он принимает на себя обязанности по пожизненному содержанию третьего лица, которое, в свою очередь, может в любой момент расторгнуть договор ренты. Таким образом, покупатель. Фактически может остаться и без денег и без квартиры.

Договор аренды в качестве обременения означает лишь то, что новому владельцу придется подождать, пока закончится срок этого договора, и только после этого он может вступить в права пользования квартирой. Однако если это обременение зарегистрировано, следовательно, договор аренды или договор найма заключался на длительный срок. Захочет ли покупатель ждать, это уже только его личное дело.

Если квартира находится под арестом, например, по решению суда из-за значительных долгов по коммунальным услугам, продать ее невозможно до тех пор, пока данный арест не будет снят. Для того чтобы продать такую квартиру, вам или придется выплатить долги по квартплате самостоятельно, либо обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на продажах квартир с обременением. Они помогут найти покупателя, снять арест с квартиры и провести сделку по ее купле-продаже.