>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как продать часть приватизированной квартиры

Каждый из объектов недвижимости может иметь не одного, а нескольких владельцев. Как продать часть приватизированной квартиры, если у вас возникла такая необходимость? Во-первых, сначала нужно разобраться, на праве какой собственности она вам принадлежит – общей долевой или совместной. В последнем случае, нужно прежде перевести квартиру в общую долевую собственность, а уж затем продавать свою долю.

Основные правила продажи части приватизированной квартиры

Если квартира приватизирована, следовательно, она находится в собственности своих владельцев. Но эта собственность может быть разной. Общая долевая собственность, которая возникает чаще всего после приватизации квартиры, предполагает, что каждый из собственников имеет свою определенную долю. Например – 1/3, или 15/50, неважно. Самое главное, что эти доли определены, хотя и не выделены непосредственно в натуре. Совсем другое дело, совместная собственность без определения конкретных долей. Чаще всего такая собственность возникает, например, если квартира приобретается в браке. В этом случае она поступает в общую собственность супругов, хотя возможны и другие варианты. Но в этом случае, вне зависимости от того, сколько собственников у квартиры, их доли не определены, а, следовательно, квартирой они могут пользоваться только совместно и на общих правах. Продать часть такой приватизированной квартиры – долю в ней невозможно. Ее можно продать только целиком и с согласия всех остальных собственников. Вот поэтому, прежде чем продать какую-то часть такой квартиры, ее необходимо переоформить в общую долевую собственность.

Если квартира находится в общей долевой собственности, распоряжаться своей долей каждый собственник может только с согласия всех остальных владельцев квартиры. При этом, если мирным путем достичь соглашения не удается, собственник доли может обратиться в суд, который и определяет возможность и порядок отчуждения доли.

Почему сложно продать часть приватизированной квартиры

Если квартира, находящаяся в общей долевой собственности продается целиком, одному конкретному покупателю и цена устраивает всех собственников, то обычно никаких сложностей не возникает. Деньги впоследствии делятся между продавцами, в соответствии с их долями на них приобретается новое жилье или же они используются каким-то иным образом, но по взаимному согласию.

Совсем другое дело, если один из собственников вдруг, по каким-то причинам, решает продать свою часть приватизированной квартиры, принадлежащую ему долю. Во-первых, прежде всего, ему нужно определиться с ценой этой доли, а, во-вторых, в соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, он должен вначале предложить выкупить свою долю по этой цене собственникам остальных долей в квартире. И только после их отказа он может предложить купить часть приватизированной квартиры стороннему лицу.

К сожалению, собственники остальных долей часто ошибочно полагают, что они должны дать согласие на продажу, а не просто согласится или отказаться от выкупа доли. И поэтому, не желают подписывать никаких бумаг, а если предложение выкупа отправляется заказным письмом с уведомлением, то они просто отказываются его получать. Основная проблема заключается в том, что по закону владельцам остальных долей дается ровно месяц на то, чтобы они приняли решение, но этот месяц отсчитывается с того момента, как они подпишут уведомление о получении письма. Если же он его не подписывают, то продать часть приватизированной квартиры бывает довольно сложно. Но даже в том случае, если такая сделка все же состоится, она может быть оспорена по суду.

Однако из этого положения есть выход. Оповещение о продаже доли следует оформить через нотариуса, который и отправит его заказными письмами остальным собственникам. В этом случае, если через месяц от них не поступает ответа, нотариус вправе проводить сделку купли-продажи доли.

Как продать часть приватизированной квартиры – возможны варианты

Понятно, что наиболее естественным и законным путем является обычная продажа доли. Для этого, как уже было сказано, нужно обозначить цену, за которую вы собираетесь ее продавать. Беда в том, что неспециалисту сделать это довольно сложно. Нельзя просто разделить рыночную стоимость квартиры на количество имеющихся в ней долей и таким образом рассчитать свою часть. Стоимость отдельной доли в квартире обычно значительно ниже, чем стоила бы эта же доля, если бы квартира продавалась полностью. Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам рынка недвижимости.

Следующий шаг – это получение отказа от собственников всех остальных долей. Как это можно сделать, если он не хотят подписывать отказ, но и выкупать долю тоже не собираются, мы уже говорили чуть выше.

Ну и, наконец, дальше действует обычная схема продажи недвижимости. Подыскивается покупатель, составляется договор купли-продажи и затем регистрируется переход права собственности.

Впрочем, довольно часто, собственники желающие продать свою часть приватизированной квартиры, для того чтобы облегчить свою задачу, подыскивают некие обходные пути. Их, как минимум, два. Это дарение и залоговая схема. Ни в том, ни в другом случае согласия собственников остальных долей получать не понадобится. В случае дарения просто составляется соответствующий договор. Однако нужно понимать, что если владельцы других долей в приватизированной квартире захотят оспорить эту сделку и смогут в суде доказать факт передачи денег, она будет признана недействительной.

Залоговая схема – название говорит само за себя. Продавец берет у покупателя деньги в долг. Составляется договор займа, под залог имеющейся у продавца доли в квартире. Продавец не возвращает деньги в положенный срок, а право собственности на долю переходит к покупателю. Оспорить такую сделку практически невозможно.

В общем, если вы хотите продать часть приватизированной квартиры, вы можете выбирать любой путь. Самое главное, что вам понадобится, это наличие покупателя и значительная доля терпения.