>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как повысить арендную плату

Если вы являетесь собственником помещения, которое сдается в аренду, нет ничего удивительного в том, что время от времени вы начинаете думать над тем, как повысить арендную плату. Тем более, это актуально в условиях прогрессирующей инфляции, роста цен и прочих признаков экономического кризиса в стране. Между тем, несмотря на то, что вы являетесь собственником помещения, это как раз именно тот случай, когда хозяин – не барин.

В каких случаях можно повышать арендную плату за помещение

Оказывается, российским законодательством строго регламентируются случаи, когда владелец сдаваемого в аренду помещения может повысить арендную плату. Собственно, в соответствии с Гражданским кодексом таких случаев всего два. Во-первых, арендная плата может повышаться в соответствии с условиями договора аренды или договора найма. Договоренность сторон – это именно то, во что Закон предпочитает не вмешиваться без особой необходимости. И если при его составлении вы сразу предусмотрели возможность повышения арендной платы в случае возникновения каких-то условий, то вы можете ее повысить. Такими условиями, например, могут стать определенные улучшения, которые арендодатель, с согласия арендатора вносит в помещение – проводит отопление или горячее водоснабжение, усиливает электрические мощности, делает ремонт и так далее. Напоминаем, что все это в обязательном порядке должно быть предусмотрено в договоре аренды, подписанном обеими сторонами. Такое повышение может быть произведено, но закон строго ограничивает, что это можно делать не чаще одного раза в год.

Если же такого условия нет, то законодательство устанавливает, что арендодатель, по своему желанию тоже может в одностороннем порядке повысить арендную плату. Но лишь по истечении одного года срока действия договора аренды. Иными словами, после заключения договора аренды, плата за помещение должна оставаться неизменной в течение всего года и только затем арендодатель имеет право на ее однократное повышение.

Нужно иметь в виду, что договора аренды могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными. Долгосрочный договор аренды, заключенный на срок более 1 года, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре. Если же, допустим, договор аренды заключался на срок менее 1 года, его обязательная регистрация не требуется. В этом случае, если арендодатель хочет повысить арендную плату, он может после истечения срока договора предложить арендатору перезаключить его на новых условиях. В том случае, если такого предложения не поступило, и ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, он считается продленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Как повысить арендную плату за помещение в соответствии с законодательством

Если арендодатель хочет повысить арендную плату, он в обязательном порядке должен уведомить об этом арендатора в письменном виде. Условие об изменении, в данном случае – повышении арендной платы за помещение, вступает в силу с момента получения арендатором такого уведомления.

Однако, как показывает практика, на деле не все так просто. Подобная норма законодательства считается диспозитивной, и действует она только в том случае, если данный процесс был расписан в самом договоре аренды. Иными словами, несмотря на то, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке одни раз в год повысить арендную плату, у арендатора есть право не согласиться с этим изменением и расторгнуть договор тоже в одностороннем порядке. Если договор аренды помещения подлежит государственной регистрации, все изменения вносимые в договор, в том числе и касающиеся его цены – арендной платы, обязательно должны быть оформлены специальным дополнительным соглашением к договору аренды, подписаны обеими сторонами и также зарегистрированы в Росреетре. Если это не будет сделано, арендатор вправе оспорить повышение арендной платы в судебном порядке.

К слову сказать, что наступление определенных условий, прописанных в договоре, тоже само по себе не обязует арендатора соглашаться на повышение арендной платы арендодателем. Многое будет зависеть от того, как именно были прописаны эти условия. Так, например, если написано, «арендная плата может быть изменена», это вовсе не означает, что противоположная сторона обязана соглашаться с такими изменениями. И совсем другое дело, если в договоре указано, что при наступлении определенных условий «арендная плата подлежит изменению». Подписывая такой договор, арендатор уже заранее соглашается с изменениями арендной платы, например, в случае достижения инфляцией определенного предела. Дополнительно можно указать, что «при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».

Если арендатор не соглашается выплачивать повышенную арендную плату

Если арендодатель, в соответствии с законодательством или прописанными в договоре условиями повышает арендную плату, а арендатор не соглашается ее выплачивать, при этом, не освобождая помещения, естественно возникает определенная задолженность. Имейте в виду, что вы не вправе решать вопрос, например, перекрыв арендатору доступ в арендуемое помещение, и уж тем более, попытавшись взыскать с него эту задолженность в виде определенного имущества, принадлежащего арендатору. Естественно, если иное не оговорено в договоре аренды.

Не допуская арендатора в арендуемое помещение, вы, в одностороннем порядке нарушаете договор аренды, согласно которому вы предоставляете данное помещение в пользование арендатору. Все подобные споры могут решаться только в судебном порядке. Но для того, чтобы суд встал на вашу сторону, ограничение арендатору доступа в помещение или удержание его имущества в виде компенсации задолженности должны быть прямо указаны в заключенном между вами договоре аренды.