>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как покупать заложенную недвижимость

Не всегда приобретение квартиры или дома, находящихся в залоге является опасной и проблемной сделкой. Иногда это может быть очень выгодно, при условии, конечно, что вы знаете, как покупать заложенную недвижимость. Как правило, она продается только в тех случаях, когда продавцу срочно понадобились деньги, а значит, цена на подобную недвижимость оказывается сильно занижена. С другой стороны, определенной проблемой является то, что на заложенную недвижимость всегда могут предъявить свои права третьи лица.

Способы приобретения заложенной недвижимости

Что такое – залог? Если недвижимость заложена, это означает, что ее владелец обладает определенными обязательствами перед держателем залога – банком или любым иным кредитором. Также это означает и то, что собственник недвижимости не может свободно распоряжаться заложенным имуществом. Любые сделки с такой недвижимостью возможны лишь при согласии залогодержателя. Если же владелец заложенной недвижимости не сумеет выполнить принятые на себя обязательства, в частности – выплатить кредит, то залогодержатель может предъявить свои права на эту недвижимость и, либо оформить ее в собственность, либо – реализовать, например, путем аукциона.

Тем не менее, даже с заложенной недвижимостью можно проводить сделки. Для этого используют два основных способа. Либо залогодержатель с оглашается на то, чтобы приобретатель такой недвижимости оформил на нее свои права собственности, с одновременным переходом к нему обязательств нынешнего владельца недвижимости. В этом случае объект продолжает оставаться в залоге, фактически происходит лишь смена залогодателя. Либо вначале нынешний владелец недвижимости погашает перед залогодержателем свои обязательства, недвижимость освобождается от залога и передается покупателю. Фактически, последний случай, это уже не покупка заложенной недвижимости, поскольку к моменту совершения сделки купли-продажи залог с объекта бывает снят. Давайте попробуем разобраться в каждом из этих способов более детально.

Как покупать заложенную недвижимость со сменой залогодателя

Продать заложенную квартиру в этом случае возможно только при наличии согласия на подобную сделку непосредственного кредитора-залогодержателя. Нужно сказать, что если квартира находится в залоге у банка, получить такое согласие бывает довольно сложно. Дело в том, что банки довольно неохотно идут на любые сделки с заложенной недвижимостью, поскольку это всегда связано с определенными для них рисками. Чтобы получить согласие банка потребуется убедить его, что приобретатель находящейся в залоге недвижимости сумеет без проблем погашать задолженность и связанные с ней проценты. С другой стороны, если банк все же соглашается на проведение этой сделки, покупатель, находящейся в залоге недвижимости практически ничем не рискует, поскольку сам банк-залогодержатель будет досконально проверять юридическую чистоту всего процесса. Что же до расчетов с непосредственным продавцом, то тут тоже имеются два варианта, в зависимости от договоренности сторон. Покупатель может принять на себя все обязательства по погашению задолженности перед банком-кредитором, при этом не выплачивая продавцу никаких дополнительных денег. В этом случае речь идет только о том, что продавец хочет избавиться от собственных обязательств по кредиту, которые стали для него непосильными, например, в связи с утратой работы или по каким-то другим причинам.

И второй вариант – когда покупатель не только принимает на себя обязательства продавца по выплате кредита, но и дополнительно производит какую-то, оговоренную в договоре купли-продажи заложенной недвижимости доплату ее продавцу.

Самое важное при проведении такой сделки, выяснить, нет ли у продавца недвижимости задолженности еще и перед другими банками. Иначе, в дальнейшем, они могут предъявить свои права на приобретенную недвижимость. Впрочем, как уже было сказано, в подобных случаях сам банк-залогодержатель проверяет все довольно тщательно, в том числе и кредитную историю продавца недвижимости.

Как купить заложенную недвижимость, предварительно освободив ее от залога

Казалось бы, здесь все очень просто – продавец погашает свой долг перед банком, банк снимает залог с недвижимости, а после этого она продается обычным образом. Но все дело в том, что для погашения своей задолженности продавец, чаще всего, использует деньги, которые ему дает покупатель, что, безусловно, является для последнего определенным риском. Например, вдруг продавец после снятия залога с недвижимости, откажется оформлять договор купли-продажи? Тем не менее, некоторые способы сделать эту ситуацию менее рискованной все же есть.

В частности, продавец может передать деньги продавцу для того, чтобы тот расплатился с банком, оформив их в качестве задатка за недвижимость. Согласно законодательству, задаток, в случае отказа продавца от совершения сделки, возвращается покупателю в двойном размере. Это является определенной гарантией соблюдения договоренностей.

Желательно также предварительно выяснить действительный размер задолженности продавца перед банком. Не стоит полагаться при этом исключительно на справку, которую тот может предоставить. Лучше всего, если покупатель вместе с продавцом отправятся в банк, где и можно будет поговорить с менеджером по кредитом, который работает с владельцем недвижимости. В банк нужно идти не самостоятельно, а именно вместе с залогодателем, поскольку подобная информация является коммерческой тайной и не раскрывается третьим лицам. Выясните не только размер самого кредита и процентов, но также и то, не были ли продавцу начислены пени, неустойки или иные штрафные санкции, а также размер той суммы, которая ушла на обслуживание кредита.

Дополнительно закажите самостоятельно свежую выписку из ЕГРП, из которой будет понятно, не наложен ли на заложенную недвижимость арест, и не имеется ли на нее прав третьих лиц.

Сумму, которую вы передаете в качестве задатка, предпочтительнее вносить непосредственно на счет, указанный банком для погашения задолженности. Это явится гарантией того, что она попадет именно по назначению.

После того, как банк примет решение о снятии залога с недвижимости, его необходимо будет зарегистрировать. Обычно это делает сам бывший залогодержатель, регистрация занимает 5 рабочих дней. И только после этого можно будет заключать основной договор купли-продажи освобожденной от залога недвижимости.