Как определить стоимость доли квартиры

Если вы владеете квартирой на правах общей долевой собственности, но по каким-то причинам жить в ней не можете или не хотите, то, скорее всего, рано или поздно, вам придет в голову идея продать принадлежащую вам долю и распорядиться деньгами по собственному усмотрению. Между тем, на вопрос, как определить стоимость квартиры, нелегко ответить даже квалифицированным специалистам. Что уж говорить о непрофессионалах. И вот почему.

Почему сложно оценить стоимость доли квартиры

Для того чтобы оценить рыночную стоимость квартиры, достаточно использовать, так называемый метод сравнения. Иными словами. Нужно сделать достаточно презентабельную выборку из квартир со схожими или аналогичными параметрами и вывести среднеарифметическое значение их стоимости. Такой способ невероятно точен, величина погрешности при его использовании настолько мала, что ее можно просто не принимать во внимание. Да и она корректируется в процессе продажи квартиры и торга

Понятно же, что для определения стоимости не целой квартиры, а ее доли, такой способ не подойдет. К сожалению, чтобы правильно оценить ее возможную стоимость нужно учитывать значительное количество нюансов, кажущихся на первый взгляд несущественными, а между тем именно они влияют на верное определение стоимости доли квартиры.

Благодаря всем этим сложностям, с которыми не всегда справляются даже специалисты-риэлторы, проработавшие в этой системе не один год, рынок недвижимости сейчас просто забит объявлениями о продаже доли квартиры, а вот покупать их никто не спешит.

Как риэлторы определяют стоимость доли в квартире

Можно сказать, что практически никак. Как правило, риэлтор, предлагающий вам заключить договор на продажу вашей доли в квартире, просто изначально соглашается с предложенной вами ценой. Но это вовсе не означает, что она верная, и уж тем более, что на нее немедленно найдется покупатель. Почти 99 % таких договоров на продажу просто лежат, что называется мертвым грузом, просмотров таких объектов практически не проводится. И только риэлтор, примерно через полгода может позвонить продавцу с предложением о снижении цены. К этому времени, отчаявшийся продавец, как правило уже готов сбавить цену, происходит составление дополнительного соглашения к договору и весь процесс остается на той же мертвой точке. И лишь когда доля в квартире будет, в конце концов оценена по ее действительной рыночной цене, на нее может найтись покупатель. Правда произойти это может спустя несколько лет после выставления доли квартиры на продажу.

Иными словами, для того чтобы определить рыночную долю квартиры, риэлторы действуют опытным путем. Ведь что такое действительная рыночная цена? Это цена, которую покупатель готов заплатит за товар, при условии, что продавец котов его продать.

Как определить стоимость доли квартиры самостоятельно

Казалось бы, чего уж проще, определяешь рыночную стоимость квартиры и вычисляешь собственный процент в этой сумме. Но не тут-то было. Итак, какие же факторы влияют на определение рыночной стоимости доли в квартире? Что нужно учитывать, чтобы попытаться определить ее самостоятельно? Давайте поговорим о них более подробно.

• Одним из основных факторов является то, насколько свободным оказывается сам доступ в квартиру. То есть если остальные содольщики, отказавшись от своего права преимущественной покупки, тем не менее, выступают против продажи ее третьему лицу, ничего, кроме головной боли покупателю такое приобретение не принесет.
• Второй фактор – сколько комнат в самой квартире и совпадает ли их количество с количеством содольщиков. Если две эти величины равны, это плюс, если содольщиков больше, чем комнат – это огромный минус.
• Насколько велика площадь квартиры. Чем она больше, тем большая существует вероятность того, что данную квартиру в будущем можно будет разменять и спокойно разъехаться. Иными словами, чем больше квартира, тем выше вероятность найти покупателя на долю, а значит ее цена возрастает.
• Количество других содольшиков. Чем их больше, тем стоимость доли квартиры ниже.
• Наличие несовершеннолетних содольщиков – этот фактор значительно снижает стоимость доли квартиры.
• Количество постоянно проживающих и зарегистрированных в квартире. Идеальный вариант – квартира вообще свободная от проживающих и зарегистрированных . Стоимость доли в густонаселенных квартирах очень невысока.
• Содольщики, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий – этот фактор, на первый взгляд положительный, на самом деле является большим минусом. Ведь понятно же, что в обозримом будущем получить квартиру от государства вряд ли кому-то удастся, с другой стороны, понятно, что разъехаться с такими людьми будет невозможно. Уже просто потому, что у них нет денег для необходимой для отдельного жилья доплаты.
• Доля в квартире, относящейся к дорогой недвижимости или недвижимости класса люкс. Как ни странно, несмотря на то, что продавец может быть уверен в том, что он владеет настоящим сокровищем, продать такую долю практически невозможно. Дело в том, что любой покупатель, у которого есть достаточно денег, предпочтет приобрести отдельную квартиру, на худой конец, комнату, но уж никак не рисковать своими деньгами для приобретения доли квартиры с сомнительной перспективой.

Вот теперь, зная эти основные моменты, и попробуйте определить самостоятельно действительную стоимость своей доли в квартире. Ну а если, после того, как вы ее выставите на продажу, покупателей долгое время не будет, ничего не поделаешь, цену придется снижать.