>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как определить цену земли

Стоимость каждого земельного участка может быть определена, как минимум, тремя различными способами. Поэтому, если вы хотите узнать, как узнать цену земли, нужно, в первую очередь, определиться, какую именно цену вы имеете в виду – выкупную, кадастровую или рыночную. В зависимости от этого и применять выбранную методику. Давайте поговорим о каждой из них отдельно

Как определить цену выкупа земельного участка

Цена выкупа земельного участка, это та цена, по которой вы можете выкупить его у государства в тех случаях, когда у вас нет необходимости участвовать в аукционе. Как определяется цена на аукционе понятно всем. А вот как определяется первоначальная выкупная цена земли?

Согласно российскому законодательству, эта цена напрямую связана со ставкой земельного налога и зависит от численности населения каждого субъекта федерации. Так, в соответствии с Законом о Приватизации, в поселениях с численностью населения:

  • свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  • от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  • до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

Но это еще не все. При выкупе участка, для определения цены земли, к его стоимости применяется поправочный коэффициент, зависящий от того, к какой категории земель относится данный земельный участок и от его целевого назначения.

Как определить кадастровую цену земли

Определение кадастровой стоимости земельного участка регулируется Земельным кодексом российской Федерации, ст.66, п.2 и Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно этому, не реже, чем 1 раз в 5 лет субъектами РФ должна проводиться кадастровая переоценка стоимости всех земельных участков, относящихся к их территории. В ее основу положено разделение всех земельных участков по земельным категориям и закрепленному за ними целевому назначению. Сначала все земли, однородные по своему составу, функциональному использованию и целевому назначению подразделяются на зоны, затем границы этих зон совмещаются с границами имеющихся земельных участков с учетом проложенных дорог, коммуникаций и сложившейся застройки и составляется карта оценочных зон. При проведении государственной кадастровой оценки земельных участков учитывается категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, а затем эти сведения заносятся в единый государственный кадастр. Для того чтобы определить кадастровую цену земли, собственник земельного участка может действовать двумя способами. Можно обратиться в ближайшее отделение Росреестра и на основе имеющегося у него в свидетельстве о собственности кадастрового номера, заказать там справку о кадастровой стоимости своего земельного участка. А можно сделать это еще быстрее – достаточно только найти в интернете сайт Росреестра, где можно увидеть единую интерактивную карту всех земельных участков. Нужно только найти на ней свой район и ввести в окошечко для поиска кадастровый номер нужного земельного участка.

Как определить цену земли на рынке недвижимости

Согласно российскому законодательству, а именно Земельному кодексу РФ, ст. 66. Рыночная цена земельного участка устанавливается договором купли продажи этого земельного участка, заключенному между продавцом и покупателем. Каких-то иных способов образования рыночной цены Закон не предусматривает. Однако собственник земельного участка для того чтобы продать этот участок должен сам понимать законы рыночного ценообразования. Какими факторами оно регулируется?

  • На земельном рынке, впрочем, как и в остальных сегментах рынка недвижимости, основным регулирующим фактором является местоположение объекта. Направление, расстояние от города, транспортная доступность, развитие инфраструктуры, близость водоемов, лесных массивов – все это непосредственно влияет на цену земли, а значит, и на цену вашего земельного участка.
  • Следующий важный фактор – это, конечно же категория земель и целевое назначение земельного участка. Цена земли, относящейся к ИЖС, окажется выше земли в дачном кооперативе. А цена участков в садоводстве окажется еще меньше. Ну и, наконец, земли, предназначенные исключительно для нужд сельского хозяйства оцениваются на земельном рынке наиболее дешево из-за своего специфического предназначения и незначительного спроса.
  • Большое значение при оценке земли на рынке имеет наличие подведенных к участку коммуникаций. Если здесь есть уже подключенное электричество или хотя бы полученное на него разрешение, то такой земельный участок будет стоить значительно выше находящегося рядом, но без электричества. Это и понятно, ведь покупателю придется еще заниматься этим вопросом и вкладывать сюда определенные средства. То ж самое касается и воды – конечно возможность подключения центрального водопровода есть не везде, но земля с имеющимся на участке колодцем будет стоить дороже, чем без оного.
  • Прямоугольные и квадратные участки оцениваются выше, чем вытянутые или же участки неправильной, неопределенной формы. Разработанные участки ценятся выше, чем участки неразработанные, в которые еще нужно вложить много сил, времени и денежных средств.

Резюмируя все вышесказанное нужно понимать, что для того чтобы правильно определить цену земли, хозяином которой вы являетесь, нельзя исходить только из того, за какую сумму был продан соседний с вами участок. Хотя это и может служить некоторым ориентиром, следует максимально полно учитывать все факторы, влияющие на цену земельного участка, а при необходимости – и посоветоваться со специалистами.