Как оформить продажу здания

Продажа коммерческой недвижимости, а особенно отдельно стоящих зданий – это непростой процесс, требующий особо тщательной юридической подготовки. Знать о том, как оформить продажу здания важно потому, что малейшая ошибка на любом этапе может привести к тому, что сделка будет признана незаконной. А ведь в этом случае речь идет, как правило о многих миллионах.

Основные этапы продажи здания

С того момента, как вы нашли покупателя и до того, как здание перейдет в его собственность может пройти не один месяц. Все это время будет происходить подготовка документов, проведение всевозможных экспертиз, переговоры и согласование различных этапов сделки. Условно процесс продажи здания можно разделить на несколько основных этапов:

• предварительные переговоры, в ходе которых определяются основные условия сделки, касающиеся ее коммерческой стороны;
• согласование структуры продажи здания;
• юридическая, техническая и финансовые экспертизы здания, предлагаемого на продажу;
• согласование проекта договора купли-продажи здания, а также всех необходимых дополнительных соглашений к нему;
• окончательное согласование договора купли-продажи здания заинтересованными сторонами;
• подписание договора купли-продажи здания;
• регистрация права собственности на нового владельца;
• оплата по договору.

На каждом из этапов сделки бывают задействованы различные специалисты, как с той так и с другой стороны. Поскольку продажа здания, это не совсем рядовая сделка на рынке недвижимости, зачастую здесь невозможно обойтись без профессиональных консультантов. Риэлторы, специализирующиеся именно на сделках с коммерческой недвижимостью помогают найти покупателя, а также определиться с основными коммерческими моментами сделки. Для того чтобы обеспечить полное соответствие продажи здания требованиям действующего законодательства, подготовкой необходимых документов должны заниматься профессиональные юристы. Иногда не обойтись и без налоговых консультантов.

Как оформить продажу здания – продайте компанию

Зачастую вместо того чтобы продавать само здание, как объект недвижимости, продают холдинговую компанию, которая является непосредственным владельцем этого здания. Такой подход безупречен с точки зрения действующего законодательства, с другой стороны, он обладает очевидными преимуществами, а именно:

• нет необходимости заниматься сменой собственника и перерегистрацией прав на здание при его продаже;
• поскольку здание расположено на земельном участке, который зачастую находится не в собственности, а в аренде, отпадает необходимость переоформления договора аренды на нового пользователя;
• если продается не здание, а компания, как юридическое лицо, отсутствует необходимость уплаты налога на добавленную стоимость.

Конечно, перед тем, как купить компанию, владеющую зданием, необходимо провести ее тщательную и юридическую экспертизу.

Как правильно оформить договор купли-продажи здания

Если же вы все-таки решили, по каким-то причинам, продавать именно здание, как объект коммерческой недвижимости, следует особое внимание уделить составлению договора, который поможет оформить такую продажу.

В преамбуле договора необходимо указать его название, номер, дату и место подписания. Далее идет указание тех сторон, которые заключают договор купли-продажи здания. Как правило, это юридические лица, поэтому здесь необходимо дать их полное наименование, ОГРН, ИНН и юридический адрес. Укажите должность, имена, отчества и фамилии тех лиц, которые выступают представителями сторон.

Как и любой договор купли продажи недвижимости, договор продажи здания имеет обязательные условия и те условия, которые можно включить в него по желанию участвующих сторон. К обязательным условиям такого договора относятся:

Предмет договора – здесь нужно указать подробные данные о продаваемом здании, его технические характеристики, кадастровый номер, инвентарный номер, общую площадь, инвентаризационную стоимость, экспликации и поэтажные планы.

Поскольку, в соответствии с российским законодательством, здание неразрывно связано с земельным участком, на котором оно находится, в предмете договора должны быть указаны и подробные сведения об этом земельном участке.

Цена договора – это еще одно из основных условий договора купли-продажи здания, без которого он будет признан недействительным. В соответствии с российским законодательством, цена договора или сумма, за которую продается здание, должна быть указана только в рублях. Хотя она может быть привязана к эквиваленту в иностранной валюте на день продажи здания. Цена может быть указана, как за все здание в целом, так и за единицу его площади.

Порядок оплаты по договору – не всегда вся стоимость, за которую продается здание, передается продавцу одномоментно. Иногда она передается продавцу частями, после выполнения каких-то определенных сторонами условий. Например, одна часть передается после подписания акта приема-передачи здания, другая – после подачи документов на регистрацию, третья – после получения регистрационного свидетельства. В любом случае, это должно быть прописано в договоре.

Передача здания покупателю – подписание акта приема передачи. Нужно указать, является ли договор купли-продажи здания одновременно и актом его приема передачи, или же передача здания будет оформлена дополнительным соглашением к договору.

Ответственность сторон, штрафные санкции, порядок разрешения споров, прочие технические условия – данные пункты являются необязательными условиями, но их тоже крайне желательно включить в договор до его подписания.

Для того чтобы свести к минимуму риски при оформлении продажи здания, обратитесь для составления договора его купли-продажи к грамотным юристам.