>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Что нужно для покупки квартиры

Даже в том случае, если вы всецело доверяете своему риэлтору, вам не мешает знать о том, что нужно для покупки квартиры, чтобы иметь хотя бы общее представление обо всех нюансах. И уж тем более эти знания необходимы тому, кто собирается приобретать недвижимость самостоятельно. Самостоятельная покупка недвижимости, особенно, на вторичном рынке, дело довольно рискованное, и без помощи специалистов, зачастую обойтись не получается.

Как проверить квартиру перед покупкой

Как это ни странно, но, несмотря на громкие скандалы, связанные с недобросовестными застройщиками, покупать квартиру в долевом строительстве намного безопаснее. Дело в том, что она, как и новорожденный младенец, пока еще не имеет собственной истории. А вот у квартир на вторичном рынке эта история может оказаться довольно богатой. Поэтому, если вы решили действовать самостоятельно, на свой страх и риск, вам обязательно нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • здоровье продавца квартиры – как психическое, так и физическое. Хорошо если у него имеется справка о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или любом другом диспансере. Но стоит иметь в виду, что некоторые физические заболевания, особенно – возрастные, могут оказывать существенное влияние на общее психоэмоциоанльное состояние человека. И если кому-то в будущем захочется оспорить вашу сделку, при наличии соответствующего диагноза он легко может это сделать. Не говоря уже о тех случаях, когда продавец квартиры был признан недееспособным. Тогда на совершение сделки потребуется специальное разрешение органов опеки и попечительства;
  • если квартира была получена продавцом по наследству, следует убедиться в том, что все было сделано в установленные законом сроки, а также в том, что здесь не имеется других несправедливо обойденных наследников;
  • если квартира перешла к продавцу по соответствующему решению суда, нужно получить подтверждение, что оно не было оспорено или отменено, иными словами, что такое решение продолжает иметь законную силу;
  • если продавец владеет квартирой на основании договора дарения, постарайтесь убедиться в том, что это действительно было дарение, а не купля-продажа под его прикрытием, иначе в будущем эта сделка может быть оспорена. Также нужно выяснить, нет ли у бывшего правообладателя претензий к нынешнему собственнику квартиры, поскольку, в отличие от обычной продажи, договор дарения может быть расторгнут;
  • убедитесь в том, что все собственники квартиры согласны на ее продажу, что ни один из них не находится в розыске или под следствием;
  • если продавец приобретал квартиру по возмездной сделке, находясь в браке, то на момент продажи у него обязательно должно быть на руках нотариально заверенное согласие супруга или супруги, пусть даже и бывших, по
  • если продавец действует по доверенности, выданной собственником, убедитесь в том, что собственник на момент продажи жив и здоров, никуда не пропал и не отменил свою доверенность. Кроме того, убедитесь, что доверенность выдана действительно именно на продажу квартиры, а не, например, на сбор документов для продажи. Это существенная разница, как с юридической, так и с практической точки зрения.
  • если одним собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, нужно убедиться в том, что у его законных представителей имеется разрешение на продажу из органов опеки и попечительства. Кроме того, имейте в виду, что если опекуны или родители ребенка в положенное время не обеспечат его равноценной жилплощадью, ваша сделка купли-продажи будет оспорена и отменена;
  • выясните у продавца, не проводились ли в квартире перепланировки, и если – да, то были ли они должным образом узаконены;
  • самостоятельно получите выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация не только обо всех собственниках квартиры, но и о том, не имеется ли на ней каких-то обременений или ограничений, например, не находится ли квартира под арестом или в залоге.

Что нужно для покупки квартиры – как составить договор

Как видите, самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры достаточно сложно. Но это еще не все. Нужно самым тщательным образом проверить те документы, которые продавец подготовил к ее продаже: правоустанавливающий документ, свидетельство о собственности, документы из БТИ и из ЖЭК. Если у вас они не вызывают подозрений и нет расхождения в данных, которые в них указаны, можно приступать к составлению и подписанию договора. Впрочем, вы существенно можете облегчить себе эту задачу, если будете оформлять договор через нотариуса. Если же вы решили сэкономить на этих расходах и хотите составить договор в простой письменной форме, то вам нужно знать, что он должен быть оформлен в трех, имеющих равную юридическую силу экземплярах: по одному для продавца и покупателя, и еще один – для Регистрационной палаты. В договоре купли продажи квартиры в обязательном порядке нужно указать:

  • полные имена, фамилии и другие паспортные данные каждой из сторон;
  • данные о квартире, позволяющие однозначно установить ее: адрес, технические характеристики, иные особенности – все это можно взять из свидетельства о собственности имеющегося у продавца;
  • цена договора – стоимость, за которую вы намерены купить квартиру.

Без этих пунктов договор купли-продажи квартиры будет считаться недействительным и его не примут на регистрацию перехода права собственности. Помимо этого покупателю потребуются следующие документы:

  • паспорт или удостоверение личности;
  • документ, подтверждающий семейное положение покупателя;
  • если покупатель состоит в браке и приобретает недвижимость на свое имя – нотариально заверенное согласие супруга(и) на покупку квартиры;
  • если квартира приобретается по ипотеке – кредитный договор и закладная.

После того, как обеими сторонами будут представлены все необходимые документы и составлен договор купли-продажи, удовлетворяющий, как продавца, так и покупателя, можно приступать к его подписанию. А затем, все вышеуказанные документы и вновь подписанный сторонами договор нужно будет отнести в Регистрационную палату для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Только после того, как оно будет зарегистрировано, а покупатель получит свидетельство о собственности на свое имя, сделка может считаться завершенной.