>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как купить квартиру по переуступке

Не так уж редко встречаются случаи, когда люди приобретают себе квартиру по так называемой переуступке прав в долевом строительстве. И хотя эта схема является довольно распространенной, ее нельзя назвать простой. Вопросы того, как купить квартиру по переуступке права регулируются Гражданским кодексом, а также несколькими правовыми актами, поэтому на практике нередко в их трактовке возникает определенная путаница. Давайте попробуем в ней разобраться.

Как оформить и как купить квартиру по переуступке права пользования

Для этого существуют две распространенные схемы.

Обычно, когда речь идет о покупке квартиры по переуступке, в действительности, подразумевают заключение предварительного договора купли-продажи, согласно которому, в будущем покупатель получает право на требование оформления основного договора. Сложность заключается в том, что в действительности, подписывая предварительный договор, покупатель получает не квартиру ил какие-то права на нее, а лишь возможность ее приобретения в дальнейшем. При этом какая-то регистрация предварительного договора невозможна в принципе. Поэтому при его подписании не может идти речь о передаче денег «продавцу» права переуступки.

В некоторых случаях, когда стороны договариваются о приобретении квартиры по переуступке, речь может идти о переоформлении договора долевого участия в новом строительстве. Это нужно делать только в том случае, если предыдущим участником долевого строительства были произведены все выплаты по договору долевого участия. В противном случае вся задолженность по расчетам переходит на нового участника, пожелавшего купить квартиру по переуступке. Заключение подобного договора возможно только до подписания акта приема-передачи квартиры и такой договор переуступки, как и новый договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах.

Как купить квартиру по переуступке

Переуступить свои права можно только в том объеме, в каком они принадлежат своему владельцу. Поэтому очень важно подробно знать, как купить квартиру по переуступке и самое главное – правильно оформить договор. В нем должно быть подробно расписано, на что именно будет иметь право новый владелец, и какие именно документы будут ему переданы в связи с этим. Если вы хотите купить квартиру по переуступке, то нужно знать о том, что это возможно только после того как прежний владелец полностью выплатит ее цену или же все его долги по договору долевого участия переходят к новому владельцу. Заключение договора переуступки возможно исключительно с согласия застройщика, который должен подписать соответствующий документ.

Документы подтверждающие приобретение квартиры по переуступке

После того, как вы заключите договор переуступки права на квартиру, у вас на руках должен быть следующий пакет документов:

  • договор переуступки права;
  • подписанное застройщиком согласие на его заключение;
  • в случае наличия ипотеки – согласие выдавшего кредит банка;
  • документ, подтверждающий произведенные расчеты;
  • договор долевого участия;
  • акт, подтверждающий передачу всех необходимых документов.

Основная опасность покупки квартиры по переуступке права заключается в том, что в случае, если по каким-то причинам основной договор долевого участия окажется расторгнутым, вы имеете право на возврат только той суммы, которая была указана в нем первоначально. Если договор долевого участия заключался его прежним владельцем на начальном этапе строительства квартиры, то эта сумма может оказаться в разы меньше той, которую вы заплатили при заключении договора переуступки – ведь стоимость квартиры существенно возрастает по мере строительства здания.

Почему опасно покупать квартиру по переуступке

  • Ст. 390 ГК РФ гласит, что первоначальный владелец договора долевого строительства не может отвечать перед последующим, пожелавшим купить квартиру по переуступке права за какие-то обстоятельства, связанные с застройщиком или же, за какие-то его действия или бездействие. Поэтому, если застройщик будет признан банкротом, либо откажется выполнять свои обязательства, то это не является основанием для расторжения договора переуступки и возврата уплаченных за него денег. Судиться в этом случае предстоит непосредственно с застройщиком и единственное, на что вы можете рассчитывать в дополнение к той сумме, которая была указана в первоначальном договоре долевого участия – это на возможность получения какой-то неустойки, да и то, как показывает практика, это сделать будет чрезвычайно сложно.
  • Несмотря на то, что договор переуступки прав в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации, на практике нередко встречаются мошеннические схемы, когда права на одну и ту же квартиру переуступаются несколько раз – в частности, по уже упоминавшемуся выше предварительному договору купли-продажи или же, согласно неким инвестиционным соглашениям. В случае обращения в суд, купить квартиру по переуступке сможет только тот участник, в отношении которого была проведена самая первая сделка.
  • В случае если застройщик или банк, выдавший ипотечный кредит не будут уведомлены о заключении договора переуступки на квартиру, он будет признан недействительным.

Как видите, сложностей довольно много. И поэтому, если вы хотите купить квартиру по переуступке, следует это делать исключительно при помощи второй схемы, с соблюдением всех необходимых формальностей.