>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как оформить договор о расторжении аренды

В договоре аренды прописаны те обязательства, которые принимают на себя арендатор и арендодатель. Если речь идет о найме жилого помещения, то многие граждане относятся к этому процессу довольно беспечно, не понимая важность заключения такого договора. Между тем, важно знать не только, как заключить договор аренды, но и как оформить договор о расторжении аренды, если вдруг в этом возникнет необходимость. Только правильно составленные документы помогают как одной, так и другой стороне защитить свои права, особенно, если дело доходит до судебного разбирательства.

Как можно расторгнуть договор аренды

Отношения между арендатором и арендодателем в полной мере регулируются российским законодательством, в частности, Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии с ним, договор аренды может быть расторгнут по одной из двух следующих причин:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию сторон.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон является наиболее простой процедурой, не требующей вмешательства третьих лиц. Соглашение сторон предполагает, что договор расторгается на условиях, которые устраивают обе стороны, как арендатора, так и арендодателя. Так что даже если между ними изначально и возник конфликт, который привел к расторжению договора, они сумели прийти к полюбовному соглашению и достичь взаимопонимания в главном вопросе, не предъявляя друг к другу никаких претензий.

Расторжение договора по требованию сторон, точнее, как правило, по требованию одной стороны, это конфликтная ситуация, разрешить которую удается только вспомнить о том, что говорит российское законодательство. Права арендатора в отношении расторжении договора подробно прописаны в статье 620 ГК РФ, а права арендодателя, касающиеся этого же вопроса, можно найти в предыдущей статье – 619.

Между тем, существует определенная разница между договором аренды и договором найма. Договор аренды заключается в том случае, если арендатором является юридическое лицо. Если же недвижимость сдается лицу физическому, то согласно Закону должен быть заключен договор найма. Договор найма расторгнуть по требованию наймодателя намного сложнее, права нанимателя охраняются Гражданским кодексом, даже если в самом договоре прописаны какие-то отличные от требования законодательства условия.

В каких случаях арендатор может расторгнуть договор найма помещения

В соответствии с Гражданским кодексом, если у арендатора нет каких-то серьезных причин для расторжения договора найма, он может это сделать, просто уведомив об этом арендодателя за три месяца до расторжения договора. Для того чтобы ускорить эту процедуру, можно просто попробовать прийти к соглашению с арендодателем и расторгнуть оговор по соглашению сторон.

Серьезные причины, по которым арендатор может расторгнуть договор найма в ускоренном порядке:

  • арендодатель затягивает процесс предоставления недвижимости арендатору или вовсе не предоставляет ее;
  • арендодатель не дает возможности арендатору свободно пользоваться сданным в наем помещением;
  • помещение находится в состоянии непригодном для жизни;
  • арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта, когда он необходим. Следует различать ремонт косметический, являющийся обязанностью арендатора и ремонт капитальный, который должен делать арендодатель. При условии, что иное не указано в договоре найма.

По каким причинам арендодатель может расторгнуть договор найма

Тем не менее, и у арендодателя существуют определенные права, которые позволяют ему расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке. Это

неуплата арендатором арендной платы, указанной в договоре найма;

нанесение квартиросъемщиком материального ущерба арендодателю, порча имущества и отказ возмещать его стоимость;

квартиросъемщик не выполняет свои обязательства по договору. Например, отказывается делать ремонт, проведение которого было одним из условий договора найма;

квартиросъемщик использует жилое помещение в не предназначенных для него целях. К примеру, устраивает в нем склад или мастерскую, что прямо запрещено законом.

Как оформить договор о расторжении аренды правильно

Если между сторонами заключен договор аренды или найма в письменном виде, неважно, был ли он завизирован нотариусом или же зарегистрирован в Росреестре, то такой договор нельзя просто расторгнуть в устной форме. Также не имеет значения, договорились ли стороны о расторжении договора полюбовно, или же это было требование одной стороны. Если к договору найма или аренды не было составлено дополнительное соглашение о расторжении, согласно закону, такой договор считается действующим. А стороны его подписавшие должны продолжать свои обязательства по договору. В частности, арендатор должен продолжать выплату арендной платы. И если он этого не будет делать, то у арендодателя будут все основания для того чтобы подать на него в суд.

Для того чтобы избежать подобных неожиданностей, необходимо обязательно составить договор о расторжении аренды и правильно его оформить. Договор о расторжении аренды должен зеркально повторять форму самого договора аренды. То есть, если первоначальный договор был составлен в простом письменном виде, соглашение о расторжении аренды оформляется точно так же. Обе стороны должны его подписать в присутствии, как минимум, двух свидетелей.

Если договор аренды был долгосрочным, а значит, был зарегистрирован в Росреестре, то договор о расторжении аренды тоже придется сдавать на регистрацию.