>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как арендовать нежилое помещение

Договор аренды помещения, в том числе – нежилого, пожалуй, является одним из самых консервативных и популярных в гражданском праве. Поскольку вопрос того, как арендовать нежилое помещение представляет интерес, как для того, кто нуждается в площадях, например, для осуществления определенной деятельности, так и для того, кто хотел бы, имея недвижимость, получать от нее регулярный доход, следует знать определенные особенности составления подобного договора, для того, чтобы избежать весьма распространенных ошибок и суметь защитить свои права в случае необходимости.

Аренда нежилого помещения – условия договора

Обязательными условиями договора, которые необходимо знать каждому, кто хотел бы арендовать нежилое помещение, являются предмет договора, его срок и размер регулярной арендной платы. При отсутствии хотя бы одного из этих условий, договор аренды может быть оспорен в суде и признан недействительным. Если хотя бы одной из сторон по договору является лицо не физическое, а юридическое, договор аренды в обязательном порядке должен заключаться в простой письменной форме. В том случае, если срок действия заключенного договора аренды нежилого помещения превышает 12 месяцев, его необходимо будет зарегистрировать в соответствующих государственных органах – таково существенное требование Гражданского Кодекса Российской Федерации. В противном случае, договор будет считаться незаключенным.

Как арендовать нежилое помещение – предмет договора

Для того чтобы арендовать нежилое помещение, очень важно, чтобы предмет заключаемого договора, а именно – нежилое помещение, определялся в нем абсолютно однозначно и имел соответствующие признаки и характеристики, благодаря которым его можно было безошибочно установить. Для этого, как правило, к договору прикладываются кадастровый паспорт соответствующего жилого помещения, в котором все необходимые сведения и уникальные характеристики предмета договора указываются в полной мере и с максимальной достоверностью. Предметом договора аренды нежилого помещения может быть только та его часть, которая выделена в отдельную единицу. Так, можно, например, арендовать помещение в здании или же – само здание, но никаким образом нельзя арендовать часть комнаты или ее стену. Нет, вы, конечно, можете договориться с собственником помещения о том что будете ими пользоваться какое-то время. Но вот отдельный договор аренды по этому поводу заключать не нужно, даже в том случае, если эта стена или часть помещения имеет собственные, легко определяемые пространственные характеристики. Или же, речь в подобном договоре будет идти не об арендных отношениях, он будет регулироваться лишь общими положениями Гражданского Права и, конечно, условиями, которые вы захотите указать в договоре.

Срок договора аренды нежилого помещения

Если вы хотите арендовать нежилое помещение, то должны помнить и еще об одном важном условии подобного договора – о сроке. Существует два способа его указания – либо конкретным периодом, выраженным в часах, днях, месяцах или годах, либо – при помощи какой-то конкретной календарной даты. Нельзя, например, определить срок договора аренды указанием некоего конкретного события, даже, если оно действительно наступит в будущем, например, начало реконструкции здания или же окончание предпринимательской деятельности – в этом случае, согласно ст. 190 Гражданского Кодекса РФ, срок договора считается неопределенным и несогласованным. Нельзя также заключить договор аренды на период, начинающийся до момента его непосредственного заключения. Иными словами, если вы, фактически арендовали нежилое помещение несколько месяцев без договора, а затем решили оформить свои отношения с арендодателем официально, срок договора аренды все равно будет исчисляться с момента его фактического заключения или, если это необходимо, его государственной регистрации.

С другой стороны, Гражданский Кодекс определяет и то, что если вы продолжаете пользоваться помещением и после того, как указанный в договоре срок фактически истек, и при этом не имеется никаких возражений со стороны арендодателя, то договор аренды нежилого помещения пролонгирутся автоматически.

Если конкретный срок аренды в договоре не указан, то считается, что стороны заключили его на неопределенный срок, что тоже вполне допустимо.

Арендная плата за нежилое помещение

Еще одни, крайне важным и необходимым условием договора аренды помещения является указание в нем арендной платы. Обратите внимание, что в отличие от срока, если при заключении договора вы не проставили в нем его цену, то, согласно Гражданскому Законодательству, а именно, ст. 654, п. 1 ГК РФ, такой договор будет считаться незаключенным.

Еще несколько важных пунктов договора аренды нежилого помещения

Для того чтобы вы могли арендовать нежилое помещение у конкретного лица, у нег в обязательном порядке должно иметься зарегистрированное право собственности на это помещение. Обратите внимание на то, что право собственности, согласно Российскому Законодательству возникает не с момента совершения сделки купли-продажи, вступления в наследство, дарения и т. д., а с той даты, которая указана в записи ЕГРП. Таки образом, все договоры аренды, датируемые ранее этого момента, оказываются юридически ничтожными и могут быть оспорены в установленном порядке.

Договор аренды нежилого помещения, срок которого равен 12 месяцам или более, в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, и вы вправе потребовать от арендодателя предоставить вам для этого все соответствующие документы. Если же он будет отказывать вам в этом, не имея на то достаточно уважительных причин, вы вправе потребовать регистрации подобного договора через суд.

Если вы заключили договор аренды нежилого помещения с одним лицом, а в течение срока его действия, право собственности на недвижимость перешла к другому лицу, то это не является достаточным основанием для расторжения имеющегося у вас договора, его изменения или заключения нового. Это прямо указано в статье 617, п. 1 ГК РФ. Так что, если вы сами не являетесь инициатором подобных действий, можете продолжать арендовать нежилое помещение совершенно спокойно, конечно, своевременно внося указанную в нем арендную плату.