>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как арендовать муниципальное помещение

Потребность в арене нежилого помещения возникает у 90% предпринимателей, занимающихся малым и средним бизнесом. Если подобное помещение находится в частной собственности, то, как правило, особых проблем не возникает – заключай договор и плати вовремя деньги. Но совсем другое дело, если помещение находится в собственности государственной, иными словами, является муниципальным. Как арендовать муниципальное помещение? Нужно ли при этом участвовать в торгах или же можно каким-то образом, обойтись без них? В этой статье мы постараемся дать ответы на эти и другие сопутствующие вопросы.

Какие существуют исключения при аренде муниципальных помещений

Действительно, ст. 17.1, п. 2, ч. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» постановляет, что государственные учреждения вправе сдавать имеющиеся у них в управлении помещения только путем проведения публичных торгов на право заключения подобного договора. Поэтому большинство из них отказываются от подобной практики, даже если у них и есть желание найти арендатора на пустующие у них, по каким-то причинам площади. Просто не желая связываться с этой, не слишком легкой процедурой. Тем не менее, та же 17 статья, точнее, ее первая часть устанавливает ряд исключений из этого правила. Когда можно арендовать муниципальное помещение без торгов? Давайте прочитаем внимательно – если:

  • на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
  • передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

При этом договор аренды заключается только в последнем из указанных случаев, если хотя бы одна из сторон по каким либо причинам не хочет заключения подобного договора, то вполне можно обойтись и без него. По этому поводу существуют специальные Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Если же, ваша деятельность не относится к разряду медицинской или образовательной, вас не устраивает краткосрочная аренда, вам нужно помещение, размером более 20 кв. м или есть еще кто-то кто на него претендует, то без участия в торгах при аренде муниципальных помещений вам не обойтись.

Как продлить договор аренды муниципального помещения

Зачастую предпринимателям нужно знать не только о том, как заключить договор аренды муниципального помещения, но и каким образом его можно продлить. Спешим вас обрадовать. Если вы должным образом исполняли все имеющиеся у вас обязанности по договору, то его продление, на основании частей 9-11 все той же статьи 17.1 Федерального Закона № 135-ФЗ осуществляется без проведения новых торгов, просто по согласованию сторон на новый срок. Однако здесь должны соблюдаться два, весьма существенных условия:

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Арендовать муниципальное помещение таким образом, а затем продлевать договор аренды можно сколько угодно раз. Тем не менее, существуют и случаи, когда арендодатель вправе отказать вам в пролонгации договора, например, если у него появились свои собственные планы на данное помещение, или же вы выплачивали арендную плату не вовремя, и у вас накопилась задолженность перед арендодателем.

Как арендовать муниципальное помещение через торги

При проведении торгов на аренду муниципального помещение большое внимание должно уделяться соответствующей процедуре. Согласно разъяснению ФАС, проведение торгов возможно даже в том случае, если у данного помещения имеется на данный момент арендатор, важно только чтобы новый договор аренды заключался с момента срока истечения прежнего договора, а на помещение не имелось прав третьего лица.

Информация о проведении торгов должна быть своевременно опубликована на сайте torgi.gov.ru, иными словами непременным условием оказывается их максимальная открытость. Если вы считаете, что ваши права на информацию о предстоящих торгах были каким-то образом нарушены, то вы можете обратиться в суд или же в антимонопольный орган с требованием признать прошедшие торги недействительными, равно, как и сделки, которые были заключены по их результатам. Кстати, обратите внимание на то, что заключение договора аренды муниципального помещения возможно не ранее, чем чрез 10 дней после опубликования на сайте torgi.gov.ru результатов прошедших торгов. В противном случае его тоже можно будет оспорить через суд.