>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Приобрел? Зарегистрируй!

Как известно, недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав, а сделки купли-продажи, аренды, дарения, залога и т.д. хотя бы раз в жизни касаются практически каждого из нас. Поэтому важно знать, что однозначное закрепление за собственником, арендатором или наследником прав на недвижимость реализуется путем государственной регистрации. Возникновение и прекращение имущественных прав закон связывает именно с этой процедурой. Только после нее физическое или юридическое лицо становится собственником и получает возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Обратите внимание, что моментом заключения сделки является именно государственная регистрация, никакие нотариально заверенные и подписанные договора не обязывают Вас платить продавцу или передавать объект недвижимости покупателю.

В Москве регистрацию прав на недвижимое имущество проводит Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. В Подмосковье - ГУ ФРС Московской области. Согласно приказу Директора ФРС от 01.07.2005 г. № 85с в ГУ ФРС по Москве действуют 10 Отделов по Административным округам. А работу ГУ ФРС по Московской области обеспечивают 65 отделов в разных городах области. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области действуют 28 отделов. Решение о возможности регистрации того или иного права или сделки с недвижимостью может быть принято только после подачи заявления в установленном порядке вместе с пакетом необходимых документов.

Участники сделки не имеют права установить или отменить обязательную госрегистрацию в соответствии с условиями договора, как в случае нотариального удостоверения. Только после того, как на договоре проставлен штамп «Произведена государственная регистрация сделки» заверенный подписью регистратора и печатью с указанием даты регистрации, сделка считается зарегистрированной.

Что нужно регистрировать?

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (в соответствии со ст. 131 ГК).

Гражданский Кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г. предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. В зависимости от характера недвижимости регистрации подлежат права на недвижимое имущество нежилого фонда и сделок с ним, права на недвижимое имущество жилого фонда и права на земельные участки. При регистрации сделок с недвижимым имуществом специалисты выделяют следующие разделы:

·         Сделки с отчуждением объектов недвижимого имущества;

·         Аренда;

·         Залог недвижимого имущества;

·         Регистрация договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимостью:

·         договор об ипотеке;

·         договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

·         договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру, части жилого дома или квартиры;

·         договор продажи предприятия как имущественного комплекса;

·         договор дарения недвижимого имущества;

·         договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество;

·         отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество;

·         пожертвование недвижимого имущества;

·         договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

·         договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру, части жилого дома или квартиры;

·         договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты;

·         договор пожизненного содержания с иждивением;

·         договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года;

·         договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок;

·         договор аренды с правом выкупа;

·         договор субаренды;

·         договор аренды предприятия;

·         договор аренды участков лесного фонда;

·         договор безвозмездного пользования участком лесного фонда;

·         договор концессии участков лесного фонда;

·         договор залога права аренды недвижимости;

·         соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;

·         договор участия в долевом строительстве;

·         уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве;

·         уступка прав требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации;

·         перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.

Что касается аренды, обязательной регистрации подлежит договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо или в аренду сдается предприятие - независимо от срока. С момента подписания договора до даты его регистрации может пройти достаточно большой период времени (иногда больше двух месяцев). В этом случае, по договоренности, арендующая сторона может начать использование помещения по своему усмотрению, а арендодатель - начислить плату, которую, однако, необходимо выплачивать только после осуществления регистрации.

Часто возникает вопрос, что делать, если квартира, земельный участок или другая недвижимость приобретены до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31 января 1998 г.).

В случае если документы оформлены (договор зарегистрирован в БТИ, местной администрации или земельном комитете) и данные права признаются юридически действительными - перерегистрация не требуется и производится по желанию, Вы можете пользоваться и владеть этими объектами. Однако, если у Вас в планах продажа, мена, дарение иди другая сделка с Вашей собственностью - в учреждении юстиции нужно зарегистрировать ранее возникшие права. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется.

Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Поэтому, если Вы решили приобрести квартиру, снять в аренду офисное помещение или провести любую другую операцию с недвижимостью - Вы можете смело попросить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Кроме того, если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной учреждением юстиции за несколько дней до регистрации сделки.

Процедуру государственной регистрации можно провести как с помощью специализирующихся на этом компаний, так и самостоятельно. В среднем, на это уйдет 1-2 месяца, если не потребуются дополнительные документы и не возникнет других сложностей.