>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Путеводитель по ипотеке

Это самая настоящая инструкция, в которой написано, как выбрать банк и ипотечную программу. Если Вы относитесь к той категории людей, которые инструкции принципиально не читают, то мы Вас не собираемся заставлять менять свои привычки. Вы вполне можете разобраться во всем самостоятельно и подобрать подходящие для себя варианты.

Рынок

Прежде всего, нужно определиться с рынком, на котором Вы планируете приобрести недвижимость. Что Вас интересует: квартира в новостройке, квартира на вторичном рынке, или коттедж? Для каждого из этих типов жилья обычно банки предлагают разные программы. Надо сказать, что по большому счету, коттеджи тоже могут относиться как к вторичному, так и первичному рынку. Но так как программ по кредитованию для приобретения индивидуального жилья не так уж и много, то мы решили объединить их вместе.

Принято считать, что процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир в многоквартирных домах при прочих равных условиях выше, нежели процентная ставка по ипотечным кредитам для приобретения коттеджей. В массе своей это так. Но в отдельных банках процентная ставка по «городской вторичке» выше, нежели в других на приобретение недостроенных коттеджей. Минимальный первоначальный взнос на рынке кредитования на покупку индивидуальных домов также обычно выше и в среднем составляет 30%-40% от стоимости жилья, на вторичном рынке квартир сегодня можно говорить в среднем о 15%-20%.

На первичном рынке процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше, и чаще всего на 2%, нежели аналогичные программы банка по кредитованию на «вторичке». После оформления прав собственности на квартиру, чаще всего процентная ставка снижается до уровня вторичного рынка. Понять, почему так происходит - нетрудно. Во-первых, на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Ее вообще еще может и не быть физически, то есть предмет залога отсутствует, как таковой. А во-вторых, истории с обманутыми дольщиками известны банкирам не хуже чем широкой общественности. Но и это правило имеет свои исключения. В некоторых, единичных пока что случаях, банки, имеющие давние и прочные взаимоотношения с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах, строящихся этими компаниями даже под более низкий процент на этапе инвестирования, нежели после получения квартиры в собственность. Еще пару месяцев назад (в конце 2005 года) это казалось невозможным.

С другой стороны при получении кредита на новостройку есть и свои маленькие радости. Они касаются дополнительных расходов. Во-первых, до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее в залог со страхованием тоже чуть полегче - в большинстве случаев, за редким исключением, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. Достаточно одного страхования ущерба, ну и, конечно, жизни и потери трудоспособности. Кроме того, Здесь чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при обналичке, за которую многие банки берут комиссионные. Также, не нужно арендовать банковскую ячейку. Не нужно производить оценку объекта. Зато зачастую, когда речь идет не о партнерской программе банка и застройщика, банк проводит юридическую проверку последнего и, разумеется, за Ваш счет, что значительно дороже оценки квартиры. Еще одна ложка дегтя заключается в том, что и за безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию, которая, правда, обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег.

Чтобы избежать высоких процентов на покупку квартир на первичном рынке и индивидуальных домов, можно воспользоваться программами кредитования под залог уже существующей недвижимости. Многие банки при кредитовании квартир в новостройках такое условие выдвигают, как обязательное. То есть пока приобретаемая квартира не становится собственностью заемщика и не переходит в залог банку, заемщику необходимо оформить залог на уже имеющуюся в собственности недвижимость. В таких случаях процент по кредиту не зависит от того, сдан или не сдан госкомиссии дом, в котором находится приобретаемая квартира, и перешла ли она в собственность заемщику. Но и страхование квартиры, которая имеется в собственности у заемщика и идет в залог банку в момент выдачи кредита, происходит по полной программе, то есть как ущерба, так и титула (о страховании риска утраты жизни и трудоспособности мы даже не говорим - этот риск страховать необходимо всегда).

Программы кредитования под залог существующего жилья (если это не является частью программы кредитования на приобретение квартир в новостройках, о чем только что говорилось) отличаются от классической ипотеки тем, что здесь нет как такового минимального первоначального взноса. Просто банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог. Заемщик получает на руки деньги и от него никто не требует внесение первоначального взноса. Если этих денег достаточно для приобретения всей квартиры, что ж, банк не возражает. Пусть хоть на ремонт останется, в залоге то другая квартира, стоимость которой на 30% больше размера кредита. Более того, при таком типе кредитования банк, чаще всего, не требует аренды банковской ячейки и оформления специального договора, по которому только продавец может изъять деньги из депозитария и только в случае предъявления договора купли-продажи, заверенного в органах регистрации. Обычно такие кредиты выдается на любые цели. Пожалуйста, берите деньги и тратьте их как хотите. Опять же, в залоге то находится другая квартира.

Второй вопрос, что передавать деньги при покупке жилья на вторичном рынке, все равно лучше через банковскую ячейку и на тех же самых условиях, что это делает банк при выдаче классического ипотечного кредита. Поверьте, банкиры не глупые люди, раз выдумали такую процедуру, но это уже тема совершенно другого разговора.

Процентная ставка

У многих (но не у всех) банков она зависит в первую очередь от способа подтверждения дохода. Градации бывают разные, но принцип один: чем Вы пушистее и белее, чем более надежным способом можете подтвердить свой доход, тем ниже процентная ставка. Конечно, минимальные тарифы применяются к тем, кто полностью подтверждает доход справкой 2-НДФЛ (Налоговая декларация физических лиц). Другая крайность - это когда банки «верят на слово», проверяя платежеспособность клиента по косвенным признакам, таким, как средняя зарплата на рынке специалистов уровня аналогичного уровню потенциального заемщика. В таких случаях, обычно, процентная ставка бывает выше.

Кроме того, процентная ставка может зависеть и от срока кредитования (чем он дольше, тем ставка выше) и от размера первоначального взноса (чем он меньше, тем ставка выше), а в некоторых случаях и от размера самого кредита, но это скорее исключение.

Увеличение процентной ставки на 1%, скажем, если кредит взят на 100 000 долларов на 15 лет, приводит к увеличению размера ежемесячных платежей на 62 доллара, а общая сумма выплат за 15 лет увеличиться более чем на 11 000 долларов. Впрочем, Вы можете, воспользовавшись нашим ипотечным калькулятором, получить эти и аналогичные цифры самостоятельно, указав любые исходные данные по размеру кредита, его сроку и процентной ставке.

Кроме того, имейте ввиду, что некоторые банки используют плавающие процентные ставки с привязкой к банковским индексам LIBOR и MOSPRIME.Они могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового и российского рынков. Вместе с ними будут колебаться и ставки по кредиту.

В любом случае, подавляющее большинство российских кредитных учреждений при расчете ежемесячного платежа использует, так называемый, аннуитетный способ погашения кредита. Его формула весьма специфична. В итоге сумма, которую Вы будете должны выплатить банку, может оказаться несколько больше, нежели Вы рассчитывали.

Худо-бедно, но процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас снижается. Для заемщиков, которые брали кредит несколько лет назад под более высокий процент уже сегодня актуален вопрос перекредитования. Судите сами, те кто получили кредит под 15%-17% годовых всего лишь пару лет тому назад, сегодня могут получить тот же заем под 10%-13%. Что такое 4%-5%, Вы можете посчитать самостоятельно на нашем ипотечном калькуляторе, если такого желания нет - поверьте это большие деньги. В настоящий момент, перекредитование можно оформить, только пройдя процедуру повторного получения кредита. То есть, Вы досрочно гасите старый заем и получаете новый под залог того же или другого жилья. Специальных программ, по более простому и менее затратному оформлению данной процедуру нет ни у одного банка.

Валюта

Доллары, рубли и евро - именно в этих валютах можно получить кредит. Несмотря на то, что уже весьма длительное время рубль прекратил свое снижение по отношению к доллару и даже несколько укрепился - все равно ставки по долларовым кредитам в среднем на 2-3% ниже, нежели по рублевым. Скорее, банки считают, что риск снижения курса рубля, выше, чем риск снижения курса доллара. Если Вы ждете дефолта в нашей стране - берите рублевый кредит, не прогадаете. Если ожидаете дальнейшее падение доллара - берите кредит в американской валюте. Если у Вас нет четкой уверенности в том, что произойдет в ближайшие несколько лет с курсом рубля и доллара - берите кредит в той денежной единице, в которой Вы получаете основной доход и в которой необходимо расплачиваться при покупке жилья. Хотя бы не потеряете на разнице в курсе валют.

Первоначальный взнос

Эта та сумма, которую Вы должны заплатить за приобретаемое жилье самостоятельно. Оставшиеся деньги за Вас вносит банк. Первоначальный взнос в зависимости от банка и рынка колеблется от 5 до 50% от стоимости жилья. 5% - это редкость, 40%-50% в качестве первоначального взноса некоторые банки требуют на рынке первичного жилья и при покупке коттеджей. Чаще всего встречается цифра в 10%-30%. Первоначальный взнос для банка - это гарантия того, что в случае дефолта по кредиту, он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос - тем выше риск для банка. Поэтому, если Вы видите слишком низкий размер первоначального взноса, обратите внимание на другие параметры кредита, в первую очередь на процентную ставку. Она может быть выше аналогичных программ того же банка, но с более высоким размером первоначального взноса, а может быть выше на 1-2% но временно, до того момента пока Ваша задолженность банку не достигнет 70%-80% от стоимости жилья. То есть, по сути, Ваш общий взнос (сумма первоначального взноса и тех денег, что Вы заплатите в счет погашения тела кредита в структуре ежемесячных платежей, или досрочно) не достигнет отметки 20%-30%. Однако, не стоит обольщаться. Хитрая аннуитетная система расчета ежемесячного платежа устроена таким образом, что в первую половину срока погашения кредита Вы в основном платите проценты по кредиту, и лишь в незначительной степени гасите Вашу задолженность по телу кредита.

Размер

В основном он зависит от дохода и от оценочной стоимости приобретаемого жилья. Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита конкретными цифрами. Обычно, от $5 000-$15 000 до нескольких сотен тысяч и даже миллионов долларов. У других банков конкретных границ нет, но всегда есть ограничения, связанные с доходом конкретного заемщика или созаемщиков и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Иногда, используя некоторые хитрости, можно получить несколько больше денег, нежели, если действовать «напролом».

Срок

Сегодня ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Есть специальные краткосрочные программы, рассчитанные обычно на 3 года с погашением всего кредита целиком в конце срока и ежемесячными платежами, включающими только процент по кредиту. У некоторых банков сроки фиксированы, чаще всего 10, 15 и 25 лет, то есть взять кредит на 8 лет не представляется возможным. Другие банки более либеральные в данном вопросе и лишь дают диапазон внутри которого заемщик сам волен выбирать приемлемый для себя срок. В любом случае, основная проблема для не очень молодых людей - это необходимость погасить кредит до определенного возраста, обычно это пенсионный возраст. Хотя некоторые банки предлагают программы, по которым предельный возраст окончания срока выплаты кредита составляет 75 лет. Увы, но если 60-летний человек пожелает взять кредит на 15 лет - то тарифы по страховке для него будут чрезвычайно высоки.

Время рассмотрения заявки

Чаще всего срок рассмотрения заявки составляет 14 дней. Есть банки, которые выдают кредиты за 2-3 дня, другим для принятия решения требуется целый месяц. В любом случае, особенно если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, самый важный для Вас другой срок - это период времени, в течение которого действует готовность банка выдать кредит. У всех банков этот срок составляет 3 месяца. За это время Вы должны найти квартиру, уговорить продавца согласится на оплату с использованием ипотеки, и получить согласие банка выдать кредит для приобретения именно этой квартиры. Иначе, могут возникнуть непредвиденные расходы, связанные с потерей внесенного за жилье аванса .

Дополнительные платежи

Они самые разные. Это всевозможные комиссии за открытие и ведение ссудного счета, выдачу кредита, получение наличных и даже за рассмотрение заявки. Это плата за дополнительные услуги банку за предоставление в аренду банковской ячейки, проверку денежных купюр и составление договора ипотеки. Это оплата небанковских услуг: прежде всего страховки, но также и оценки жилья, иногда его дополнительной проверки на «юридическую чистоту», оплата услуг нотариуса и риэлтора. Наконец, это оплата государственной регистрации договора ипотеки, конечно же, помимо регистрации самой сделки купли-продажи. Здесь, главное понимать одно: если Вам в банке говорят, что у нас нет дополнительных комиссий - то это неправда, точнее говоря полуправда. Комиссий возможно и действительно нет никаких, но тогда нотариальное оформление договора Вам обойдется минимум в 20 000 рублей. С точки зрения банка - это не комиссия, с нашей точки зрения - это тот же самый дополнительный платеж, просто названный по-другому.