>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Как не стать обманутым дольщиком

Как не дать себя обмануть, если Вы приобретаете жилье в еще не построенном доме. Пожалуй, самое главное - это придти к пониманию того, что, становясь соинвестором строительства, Вы не покупаете квартиру. Вы покупаете обещание застройщика вернуть Вам через некоторое время Ваши средства в виде квартиры, которую он может быть построит. При этом, имейте в виду, что застройщик делает свой бизнес, хоть и на прибыльном, но на весьма рискованном рынке.

Представьте себе, что Вы отдаете огромную сумму денег незнакомому человеку, который говорит Вам, что у него на примете, отличная сделка, и что когда она завершится, он заплатит Вам все с процентами. Наверное, перед тем, как пойти на этот шаг, Вы хорошо подумаете и попытаетесь навести справки о его репутации, не был ли он уличен, или хотя бы заподозрен в обмане ранее. Во-вторых, постараетесь разузнать, насколько его ожидания заработать эти большие деньги соответствуют реальным возможностям, не рисует ли он перед Вами воздушные замки, не имея за душой ни гроша. И, наконец, в-третьих, подпишите с ним такой договор, в котором будет четко прописано, сколько, когда и на каких условиях кто и кому должен заплатить.

Если представитель компании, которая осуществляет строительство, выступил в СМИ, например, по Вашему самому любимому радио, которое никогда не обманывает, и которому Вы полностью доверяете. Или с его участием было опубликовано интервью в самом, что ни на есть, уважаемом журнале, или не менее уважаемой газете, и если Вы поверили всему, что сказал уважаемый строитель, то Вы просто попались на рекламу. Вполне возможно, что он говорил одну только правду, вполне возможно, что он выполнит все свои обещания и сделает именно так, как говорил. Только надо понимать одну простую вещь: вероятность такого счастливого исхода ровно такая же, как если бы Вы получили ту же самую информацию, прочитав буклет, или увидев билборд на улице. И то и другое есть реклама за деньги, и не имеет никакого значения, посредством какого носителя она смогла проникнуть в Ваше сознание. Вам кажется, что Вы доверяете любимому радио и любимому ведущему, и они Вас не обманут. Да они Вас не обманут. Этого и не надо. Вы сами себя обманываете, если верите, что рекламная информация, произнесенная в микрофон, имеет большую ценность и достоверность, нежели сказанная по телефону или при помощи любого другого устройства. СМИ гарантирует, что компания, которой было предоставлено рекламное время, или журнальная площадь лицензирована. Но СМИ не отвечает, и не может отвечать за достоверность изложенной информации, потому что это реклама. Когда будет уже поздно, и Вы предъявите своей любимой радиостанции претензии, то услышите лишь следующее: данная информация звучала у нас в эфире на правах рекламы, все было сделано согласно закону, редакция ответственности не несет. Максимум что Вы можете получить - это ощущение морального превосходства над уродами журналистами, но это слабое утешение, тем более, что оно ложное и несправедливое. Если по телевидению рекламируют майонез, то Вы можете быть уверенны, что производитель имеет все необходимые лицензии и сертификаты, но если Вы отравитесь этим майонезом, то телеканал ответственности не несет. То же самое и со строительными компаниями и их излюбленными рекламными приемами. Будьте изначально критичнее, и настройте Ваш индекс доверия на ноль. Поэтому, отбросив эмоциональную составляющую, проверяем застройщика по полной программе, вне зависимости от того, где Вы почерпнули информацию о его существовании, так как если бы Вы давали в рост деньги незнакомому бизнесмену.

Проверить историю компании

Все предельно просто и понятно. Необходимо выяснить, сколько лет работает компания на рынке, сколько объектов было ей уже реализовано, были ли среди них долгострои, если да, то по какой причине, есть ли замороженные стройки, бывали ли случаи двойных продаж квартир, наконец, нет ли жалоб со стороны покупателей на качество строительства. В конце концов, возьмите лист бумаги, ручку, создайте шкалу «грехов» и составьте таблицу. В результате каждая компания получит свой рейтинг, который даст Вам возможность оценить надежность застройщиков. Да оценка будет субъективной, в силу ограниченных возможностей получения информации, но зато совершенно непредвзятой. Собрав «компромат», попытайтесь получить объяснения у представителя компании, но не верьте ни одному его слову. Вас же интересует надежность застройщика, а не то, насколько ловко подвешен язык у менеджера, с которым Вам посчастливиться пообщаться.

Проверить документы

У застройщика должен быть целый пакет правоустанавливающих документов, без которых строительство дома может вообще не начаться. Самый минимальный набор, это:

·         Распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу, с указанием заказчика и инвестора. Чаще всего, это постановление правительства субъекта федерации, например Правительства Москвы, или Московской области;

·         Договор о праве собственности или аренды данного земельного участка с кадастровым планом;

·         Разрешение на строительство;

·         Инвестиционный контракт между правительством субъекта федерации и инвестором (или инвесторами) с протоколом предварительного распределения квартир, где четко прописано какие конкретно квартиры кому будут принадлежать;

·         В случае если происходит переуступка прав на квартиры другим (нижестоящим) инвестором необходимы договора, по которым переходят права на эти квартиры, документы, подтверждающие оплату инвестиционных взносов по этим договорам и протоколы распределения квартир.

Подписать договор

В договоре должно быть четко указано, что именно Вы получите, когда дом будет построен и принят Госкомиссией, а именно: количество комнат, площадь квартиры, ее строительный адрес, секция, подъезд, этаж, месторасположение на этаже, наличие балкона и лоджии. Иначе потом не жалуйтесь, что квартира совсем не такая и находится не там, где Вы предполагали. В договоре должна быть точно указана сумма, которую Вы обязаны заплатить застройщику и сроки платежей. В противном случае, не удивляйтесь, что Вам предложат еще за что-нибудь доплатить. Наконец, в договоре должно быть ясно прописано, за какой срок застройщик обязуется, не только возвести дом, но и предоставить Вам квартиру в собственность.

Конечно, 100 % гарантии, что дом будет сдан в срок, и будет вообще сдан, Вам не даст ни одна проверка и ни один документ. Бывает всякое, однако застраховать себя от явного мошенничества вполне возможно.