>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

15 шагов - как проверить квартиру

О безопасности сделок на рынке недвижимости написано много. Не меньшее количество статей написано и о мошенничестве на рынке недвижимости. Многое сказано и о конкретных источниках опасности, то есть о тех ситуациях, которые в последствии могут привести к судебным разбирательствам и даже к потере собственности. Речь идет, в первую очередь, о, так называемой, «юридической чистоте» квартиры. Все это, безусловно, правильно. Но еще никто не дал покупателю точную пошаговую инструкцию, которая позволит самостоятельно проверить квартиру на предмет безопасности ее приобретения.

Мы далеки от мысли давать Вам рекомендацию, которая уже даже немного набила оскомину: «Обратитесь к профессионалам». Вопрос о необходимости обращения к риэлторам, напротив, мы предлагаем Вам решить самостоятельно и без нашего участия.

Итак, перед Вами 15 пунктов нашей инструкции. Отметьте галочкой утверждения, в которых Вы уверены, и если в результате этой работы Вы увидите на листе бумаги все 15 галочек, то можете вздохнуть свободно и покупать квартиру, при условии, конечно, что она Вам нравиться и подходит по цене.

1.        Я знаю обо всех, кто был когда-то прописан (зарегистрирован) в продаваемой квартире.

- Есть опасность, что были люди признанные судом безвестно отсутствующими, или же кто-либо из них выбывал в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, сопредельные области и государства.

2.       Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

- Есть опасность, что кто-либо из них в действительности был признан безвестно отсутствующим.

3.       Я знаю всю историю квартиры по собственникам.

- Есть опасность, что они лишились квартиры помимо своей воли, или были нарушения действующего законодательства при переходе прав собственности.

4.       Я знаю все о тех собственниках, которые приватизировали данную квартиру.

- Есть опасность, что кто-либо из приватизировавших квартиру людей уже не имел на тот момент такого права, так как уже однажды его использовал, при чем, возможно, сделал это в другом городе. Были нарушены права детей, при приватизации.

5.        Я знаю, что нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

- Есть опасность, что дети не были включены в состав собственников при приватизации, либо были намеренно выписаны из квартиры до приватизации менее, чем за шесть месяцев (судебная практика даёт возможность оспорить такую приватизацию, хотя прямого закона нет).

6.       Я знаю, что получены все необходимые согласия (наследников, супругов) на совершение сделки.

- Есть опасность, что кто-либо из наследников не знал и не мог знать об открытии наследственного дела, или иных обстоятельствах, которые давали ему право на наследство, которого он не получил.

- Есть опасность, что один из супругов (даже если на момент продажи они в браке не состояли) не знает о продаже квартиры, либо не даёт согласие на её продажу. Важно если квартира приобреталась в браке.

7.        Я знаю, что жильцы и собственники не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

- Есть опасность, что собственник жилья, состоящий на учёте в нарко- или психоневрологическом диспансере может заявить, что в момент свершения сделки не осознавал, что происходит (был неадекватен, либо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения), что приведёт к её оспоримости.

8.       Я знаю, что у жильцов и собственников квартиры не было серьезных проблем с правоохранительными органами.

- Есть опасность, скажем, некомфортного проживания в данной квартире. Иногда бывшие собственники, или их родственники пытаются предъявлять свои претензии, мягко говоря, не совсем в правовом поле. Незапланированные контакты с друзьями и подельниками этих граждан также вряд ли могут оставить приятные воспоминания.

9.       Я знаю, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.

- Есть опасность, что вернувшийся после длительного отсутствия бывший член семьи собственников или попытается оспорить сделку приватизации, или восстановить свое утраченное право на проживание, в зависимости от обстоятельств.

10.     Я знаю, где и в каких условиях живут дети, ранее выбывшие из квартиры.

- Есть опасность, что нарушены права детей по собственности и условиям проживания, а также что не были получены согласия всех родителей (матери и отца) на их регистрацию по новому месту жительства.

11.      Я уверен, что паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и являются подлинными.

- Есть опасность «купить» квартиру у мошенников, а не у реальных собственников, что практически неминуемо приведет к признанию сделки недействительной, после того, как хозяева опомнятся, например, вернувшись из длительной командировки.

12.     Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, РЭУ, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.

- Есть опасность признания сделки недействительной. Возможны и другие неприятности. Правоустанавливающие документы, бывает, изготавливают на цветном принтере, квартиры с «неузаконенными» перепланировками могут иметь вид нормальных документов.

13.     Я знаю, что дому не угрожает снос или реконструкция.

- Есть опасность сделать ремонт в купленной квартире, а затем быть выселенным из нее даже без предоставления компенсации за произведенные работы.

14.     Я знаю, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

- Есть опасность, что всё бремя регистрации перепланировки, если это вообще будет возможно, ляжет на Вас, что долго и дорого.

15.     Я точно знаю, как (в каком порядке, и в каких банках) проводятся расчеты, и могу произвести их самостоятельно.

- Есть опасность лишиться денег и не вернуть себе право собственности на жилье.