>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Минимизация рисков при сделках с недвижимостью

Мы оформляем покупку квартиры через фирму недвижимости. Какие документы я должна получить от фирмы, чтобы быть уверенной, что квартира стала нашей? Как проверить, что все бывшие жильцы выписаны и квартира нигде не была заложена?

После государственной регистрации договора купли–продажи Вы должны получить следующие документы: договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, передаточный акт, расписка. В свидетельстве о государственной регистрации будут указаны уже данные покупателя. Это означает, что право собственности перешло к Вам.

Снятие с регистрационного учета бывших жильцов подтверждают соответствующие штампы в их паспортах и выписка из домовой книги (справка по форме 9), полученная в паспортном столе.

Я покупаю квартиру, хозяева просят оплатить половину оговоренной стоимости до подачи документов в Палату. Практикуются ли такие ситуации, и как мне себя обезопасить, на случай если сделка не состоится? Нужно ли оформить расписку у нотариуса или достаточно договора с агентством?

Такой порядок расчетов возможен. При передаче денежных средств от продавца необходимо получить расписку в том, что он получил от вас денежную сумму в размере ...., за отчуждаемую им квартиру, расположенную по .... адресу. В расписке указываются паспортные данные и дата ее составления. В договоре купли-продажи устанавливается, что 50% от стоимости объекта покупатель оплачивает продавцу до подписания договора купли-продажи, а остальные 50% -до обозначенной даты (указывается). В договоре также целесообразно указать, что обременение в силу закона (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ) не возникает, иначе будет зарегистрирован залог в пользу продавца до момента полной оплаты квартиры, и придется совершать регистрационные действия по снятию этого обременения. Расписку у нотариуса удостоверять не обязательно. Но подобные расчеты мы советуем совершать только в случае, если в договоре купли–продажи указана полная стоимость квартиры.

Мне предлагают перевести на мое имя, за определенную плату с моей стороны, неприватизированную дачу, которую я потом могу приватизировать на себя. Нынешние хозяева дачи пожилые люди и не в состоянии заниматься приватизацией. Какие в данной ситуации у меня могут возникнуть негативные риски?

Видимо, речь идет о садоводстве. Риски могут быть связаны с неправомерными действиями продавцов, с невозможностью по какой-либо причине приватизации Вами земли под дачей, или с невозможностью оформить в установленном порядке права на строение (дачу). Ведь при этом покупается не земельный участок, не дача, а - права члена садоводства. И в большинстве садоводств объем этих прав ограничен указанием номера и расположения садового участка, а каких-либо документов о строениях на этой земле не содержится. Мы советуем в таких случаях заключить предварительный договор, получить от продавцов доверенность, за Ваш счет провести приватизацию земли и регистрацию строения на имя продавцов, а уж потом покупать сформированный должным образом объект. В этом случае, при условии заключения юридически грамотно составленного предварительного договора, Вы рискуете затратами на оформление, но не полной ценой сделки. Настоятельно советуем поручить разработку такого договора адвокату либо нотариусу.

Я купила комнату по дарственной, заплатив большую сумму денег. Со времени предыдущей покупки прошло менее года. Деньги пока находятся в ячейке. Как я могу себя обезопасить в случае отзыва сделки, и какой налог мне придется заплатить?

При продаже налог платите не Вы, а продавец. Налог при дарении - 13 % от ПИБовской стоимости комнаты. Обезопасить себя после совершения сделки можно только одним способом - застраховать свой титул собственника. Если сделка еще не завершена (а это так, если деньги еще в ячейке), то предпринять определенные действия еще можно. Берите все документы по сделке, и обращайтесь на консультацию к адвокату.

В какой момент должны передаваться деньги продавцу по расчету за квартиру?

Все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом. Общепринятый порядок расчетов - вся сумма денег закладывается в ячейку банка в день совершения сделки до подписания договора купли – продажи, и передается продавцу после регистрации права собственности покупателю на квартиру, выписки из квартиры и ее физического освобождения продавцом.

Покупаю комнату в двухкомнатной квартире. Комната была приватизирована в мае 2006 года, затем продана в сентябре 2006 года (хозяин пропал, по словам соседей), затем была продажа в ноябре 2006 года. Я уже третий покупатель за неполный год. Пропавший собственник был выписан в декабре, когда комната переходила в собственность второму покупателю. По словам агента, он выехал в Казахстан к матери, но в ноябре к соседям обратились дальние родственники пропавшего, искавшие его по просьбе матери. Какие риски могут быть у меня при покупке этой комнаты? Могу ли я лишиться этой комнаты, если вдруг объявятся родственники первого собственника, который пропал без вести? Как обезопасить себя в таком случае?

Вы можете потерять комнату, если в суде будет доказано, что она выбыла из обладания любого из предыдущих собственников помимо их воли (подделка документов, принуждение, мошенничество). Само исчезновение продавца является косвенным фактором, важно то, как совершалась сделка. Можно посоветовать застраховать титул собственника, если страховая компания согласится на такую страховку (частые смены собственников недвижимости в большинстве случаев обусловлены наличием правовых проблем). Лучшее, что Вы можете сделать - продать комнату. Главное найти покупателя, который не привлечет к изучению правовой истории комнаты и к сопровождению своей сделки грамотного юриста. Тех, кто сначала покупает недвижимость, а уж потом думает о безопасности, еще много.

Я планирую купить квартиру. Уже назначена дата проведения сделки. К сожалению, по стечению обстоятельств мне срочно нужно уехать в другой город и я не могу присутствовать на сделке. Агент предлагает оформить доверенность для проведения сделки, чтобы она имела право подписи в договоре и право регистрации договора в регистрационной палате. У меня возникают сомнения, стоит ли оформлять такую доверенность?

Сама по себе целевая доверенность на покупку определенной квартиры рисков не порождает. Но одной доверенности недостаточно, нужно еще произвести расчеты с продавцом. И доверять деньги малознакомому человеку не стоит.

Можно поступить следующим образом: Вы лично производите закладку денежных средств в ячейку Банка с продавцом, оставляйте доверенность агенту на покупку, и уезжайте, Поскольку регистрация займет минимум 10 рабочих дней, Вы можете успеть вернуться и закончить расчеты по сделке.

Либо второй вариант - оставить доверенность и деньги кому–то из близких, которым Вы можете доверять.

Если указанные варианты невозможны, лучше отложить сделку.

При покупке квартиры агент со стороны продавцов предложила в договоре написать меньшую сумму, чтобы избежать налога. А в расписке о получении денег за продажу квартиры написать реальную сумму. Правильно ли это? Может ли быть в расписке указана сумма, большая, чем в договоре?

Это не правильно. Если цена в расписке не совпадает с ценой, указанной в договоре, то возникает противоречие между условиями договора и расписки. И встает вопрос: чему верить – зарегистрированному договору или расписке в простой письменной форме. По закону изменения в зарегистрированный договор подлежат государственной регистрации и приобретают юридическую силу с момента такой регистрации. И суд в случае спора может такую расписку в качестве надлежащего доказательства не рассматривать. Это риск, и выбор способа минимизации этого риска должен осуществить юрист, представляющий Ваши интересы в сделке. Не надо обходить закон, но если другого выхода нет – то делать это надо юридически грамотно.

Я хочу проверить квартиру перед покупкой. Можно ли провести экспертизу? Сколько это стоит?

Экспертизу объекта провести можно. Каждая юридическая фирма сама устанавливает расценки на подобную услугу. Стоимость зависит от самой квартиры и количества сделок, совершенных с ней, от детальности и глубины проверки, квалификации и опыта специалистов. В нашей фирме средняя стоимость такой экспертизы 30 000 рублей.

Мы с сестрой и ее дочкой проживаем в неприватизированной квартире. Возможно ли выплатить сестре с дочкой половину рыночной стоимости этой квартиры, чтобы они купили себе отдельную жилплощадь и выписались из этой квартиры? Если такое возможно, то в какой последовательности действовать - вначале они выписываются, а потом им выплачиваются деньги или наоборот? Можно ли у нотариуса подписать бумагу о получении денег для покупки квартиры или достаточно расписки на случай, чтобы сестра, получив деньги, не заявила, что она не собирается выписываться?

Это достаточно сложная сделка. В настоящее время обмен неприватизированного жилья на собственность невозможен, поэтому простой и понятный способ совершения сделки и проведения взаиморасчетов не доступен. Расписки не достаточно, нужен договор (соглашение). Такое соглашение вряд ли согласится удостоверить нотариус, но этого и не требуется - простая письменная форма такого соглашения имеет полную юридическую силу. Главное – правильно составить это соглашение, и обеспечить гарантии его исполнения. А гарантией будет безопасная для сторон схема расчетов. В данном случае подходит схема передачи денег через банковскую ячейку с особыми условиями доступа (в договоре с банком указывается, что сестра вправе забрать деньги из ячейки без Вашего присутствия, представив паспорта и Справку по форме 9, свидетельствующие о том, что она с дочкой выписалась из квартиры, а Вы вправе забрать свои деньги, если за определенное время такой выписки не произошло).