>Юридический центр
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Главная Бизнес
Недвижимость Кодексы
Налоги Законы РФ
Развод Арбитраж

Юридические сложности при сделках с недвижимостью

Мы покупаем квартиру, и наш продавец, в свою очередь, тоже покупает какую-то недвижимость. Продавец предлагает нам заключить договор купли-продажи (не нотариально), при заключении которого присутствуем мы, наш продавец и тот, у кого он покупает, при этом мы отдаем деньги, а нам отдают ключи. На следующий день мы идем подавать документы в Регистрационную палату. Нет ли риска остаться без денег и без квартиры? Я слышала, что, пока документы регистрируются в Регистрационной палате (один месяц), есть риск, что продавец может вернуть все обратно, отказаться от продажи, оставшись и с деньгами, и с квартирой. Так ли это?

Такой ситуация действительно возможна. Дело в том, что договор купли-продажи считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Это означает, что Вы можете попасть в ситуацию, когда деньги отданы, а собственникам квартиры Вы так и не стали. И такая ситуация возможна и независимо от воли продавца приобретаемой Вами квартиры (например, регистрация Вашего права собственности на квартиру не произойдет в результате судебного спора между предыдущими владельцами приобретаемой квартиры). Устранение этого риска достигается путем проведения расчетов через сейфовые ячейки или банковские аккредитивы. И количество «звеньев» в «цепи» сделок может быть любым, все равно в конце «цепочки» будет лицо, которое получает деньги, и ничего не покупает. Важно то, что при данной схеме расчеты производятся после возникновения прав собственности на объекты у всех участников сделки.

При получении свидетельства на право собственности в Регистрационной палате я подписал все предлагаемые мне документы, не вчитываясь в их содержание. Сейчас понимаю, что мог подписать какую-нибудь доверенность. Есть ли какой-то простой способ аннулировать доверенность, если не знаешь ФИО человека, на которого она может быть оформлена?

Совершить в Регистрационной палате доверенность, которая может привести к утрате права собственности, Вы не могли. Дело в том, что доверенности, которые требуются для совершения купли-продажи недвижимости, должны быть нотариально удостоверены. Это означает, что такая доверенность подписывается в присутствии нотариуса. Разумеется, доверенность можно аннулировать, но для этого необходимо обратиться к нотариусу, который эту доверенность удостоверил. Так что, если при подписании документов нотариус не присутствовал, ничего страшного Вы не подписали. А на будущее – не стоит так относиться к подписываемым документам, особенно в сфере недвижимости. Многие люди потеряли жилье из-за своего пренебрежения к подписываемым документам и услугам адвокатов при совершении сделок.

У нас возник конфликт с продавцом земли и жилого дома. Дело в том, что при осмотре дома продавец демонстрировал нам дублирующую систему энергоснабжения дома – передвижной дизель-генератор. Но после того, как были получены документы с регистрации, он вывез этот генератор с территории земельного участка. В договоре про этот генератор ничего не сказано, но написано, что дом передается со всеми надворными постройками. Относится ли этот генератор к надворным постройкам? Мы не подписываем акт приема-передачи и не отдаем продавцу всех денег. Он грозится пойти в суд и расторгнуть сделку. Может ли он это сделать?

Формально отнести передвижной генератор к надворным постройкам нельзя. Все-таки постройки – это нечто, достаточно прочно связанное с землей. Однако, если в судебном процессе Ваши свидетели (например, агент по недвижимости, присутствовавший при осмотре дома и Ваших переговорах с продавцом) покажут, что стороны сделки включали этот генератор в понятие «надворные постройки», то суд может посчитать это правомерным.

Если Вы не отдаете всех денег за домовладение, продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи. Правда, возникает вопрос – полная ли сумма сделки указана в договоре, ведь от это определяет последствия его расторжения.

Как видите, точный ответ можно дать только после изучения документов по сделке и обстоятельств ее совершения. Привлеките для разрешения конфликта адвоката: он сможет и точно определить шансы в судебном споре, и поможет найти компромисс в порядке досудебного разрешения Вашего конфликта (если это будет возможно).

В каком нормативном акте регламентируются сроки физического освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи?

Закон устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется, как "разумный" срок. Поэтому возникают вопросы: какой же это все-таки срок, и с какого момента он начинает течь? И ответить на эти вопросы может только суд. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку закон этот вопрос оставил на волю сторон.

Я покупаю комнату в 2-ух комнатной квартире. Отказа от соседей нет. Продавец предлагает 1-2 кв. метра оформить по дарению, остальное – как куплю-продажу. Правомочно ли это? И могут ли у меня в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы?

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ у соседей-собственников есть преимущественное право покупки комнаты. Для того чтобы в дальнейшем они не могли оспаривать Вашу сделку, необходимо известить их о продаже с указанием цены продажи и других условий сделки. Тот вариант, который Вам предлагает продавец, с юридической точки зрения является сомнительным. Дарение 1-2 квадратных метров жилой площади выглядит неприглядно даже непосвященному, а на языке юристов это называется мнимая сделка, имеющая своей целью обойти положения закона о преимущественном праве покупки. Ту же цель преследует и дарение всей квартиры – эта сделка является притворной, прикрывающей сделку продажи комнаты. Однако доказать притворность дарения комнаты в суде при грамотной защите гораздо сложнее, чем доказать мнимость дарения 1-2 метров.

Помните, что цель продавца комнаты – самым простым способом и наименьшими усилиями получить свои деньги, Ваша цель – за свои деньги купить жилье, а не проблемы и суды. Так что, для Вас особенно важно настаивать на строгом соблюдении требований закона.

Мой отец является владельцем квартиры в ЖСК. Документы на право собственности не оформлены, я там не прописан. Какие сложности могут возникнуть при наследовании?

Если пай полностью не выплачен, то наследовать Вы будете не квартиру, а пай. Потом будете вступать в ЖСК, самостоятельно доплачивать пай и оформлять собственность. При этом риски и сложности могут быть связаны с действиями правления ЖСК. Если пай полностью выплачен, но собственность не зарегистрирована, то наследование будет связано с судебным делом по признанию права собственности на умершего отца. Это основная сложность.

Мы купили квартиру, в которой сделана самовольная перепланировка. Это было указано в паспорте БТИ, который составлялся несколько лет назад. В договоре купли-продажи об этой перепланировке – ни слова. Продавец уверял нас, что никаких проблем у него с этим не было. Однако, через несколько месяцев после сделки мы получили требование об устранении этой перепланировки. Можем ли мы требовать от нашего продавца устранить перепланировку за его счет?

В законе прямо установлена обязанность именно собственника жилого помещения, в котором сделана перепланировка, привести его в прежнее состояние (п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Поэтому обязать Вашего продавца устранить перепланировку у Вас вряд ли получится.

Кроме того, поскольку Вы знали о перепланировке, купив эту квартиру, Вы фактически приняли на себя все риски, связанные с этой перепланировкой. И то, что это прямо не указано в договоре, ситуацию не меняет (технический паспорт на квартиру эти сведения содержал, а он является обязательным документом для регистрации договора купли-продажи). Так что, и взыскать с продавца понесенные Вами расходы на устранение перепланировки не реально.

Поэтому, у Вас остается два выхода: либо выполнить требование и привести квартиру в прежнее состояние за свой счет, либо на основании п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ обратиться в суд с заявлением о сохранении квартиры в перепланированном состоянии (такое решение суд вынесет в случае, если перепланировка не нарушает прав и законных интересов других граждан, и не создает угрозы их жизни и здоровью).

В 1963 году мои бабушка и дедушка построили жилой дом. Позже, в связи с разрушением дома (дом был признан непригодным для проживания), им была предоставлена квартира (в обмен на ордер с них была взята дарственная на земельный участок с постройками). Дом был снесён, справку о сносе никто не взял. В 1991 году по указанию Собчака моему дедушке - участнику В.О.В. - этот участок был подарен администрацией города. Участок был подарен без обременения (без построек). Участок был приватизирован (также без обременения). Есть все документы. После смерти дедушки при оформлении наследства всплыла запись о том, что дом числится за райисполком. Но при этом у нас на руках есть разрешение на строительство (на земле без обременения). 1991 году была построена времянка (летний домик), которую теперь называют тем самым домом (снесённым), который принадлежит райисполкому (получили по почте заключение выездной комиссии о том, что на участке стоит дом, принадлежащий райисполкому). Как выйти из этой сложной ситуации?

Обращаться в суд. Только суд может восстановить всю историю по документам, и показаниям свидетелей, и разрешить эту запутанную ситуацию. Обращайтесь к адвокату, без профессиональной помощи вести такое дело Вам будет чрезвычайно сложно.